物件調査の依頼を頂きますと…


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熱帯夜があと何日続くのか・・・本日も外に出る予定だったので、薄着で外出したのが裏目に出ました。

シャツはもちろん、ズボンまで汗ジミが出るほど汗だくで、駅の待合室で電車2本やり過ごしてから、電車に乗らないと、ホントお漏らししたんじゃないか?・・・ぐらいの量です(苦笑


我々は、お客様から物件調査の依頼をお請けしますと、車ではなく必ず電車に乗って現場に向かいます。乗客の客層や、男女比、年齢層など時間帯にもよりますが、乗車中でも必ずチェックはします。もう業界に20年以上いますから、都内の私鉄沿線の各駅の雰囲気や駅前の環境など、常にトイレに入れ

る場所まで、だいたい分かります…(笑

そうは言ってもまだ行ったことのない駅や、一度行ったが思い出せない地域もあります。その場合、最寄駅に着きますと、チェックポイントがあります。まず銀行の支店がいくつあるか、パチンコ屋さんはあるのか、商店街の有無、公共施設(特に保育所や介護施設など)、不動産屋さんの件数、バスの本数、駐輪場の広さなどなど・・・。そこから見えてくるものがいくつかあります。例えば、都営新宿線の瑞江駅前。

行かれたことがある方はご存知かと思いますが、学習塾や英語スクールが駅前に多く点在しており、小中学のお子さんのいる40代~50代で3~4人家族のファミリー層が中心の街と想像できます。さらに自転車の種類、つまり、通称ママチャリ率と子供用自転車の比率が高いわけです。学習塾の出店開発担当者も出店前にマーケットリサーチを必ず行いますから、駅周辺地域2km圏内における現状のターゲットになる小中学生の数や未来潜在的のマーケット予測の上、出店するわけです。人が集まれば、また人を呼びますから、大型商業施設やスーパーの出店も出来て、街が活性化してくるわけです。

駅乗降客数や各自治体の統計書がネットで調べられますから、人口の増減やら大規模開発が予定されているのかなど、その街の属性を検証していきます。


既存物件の場合は、現地に到着すると外壁の塗装の状態や、タイル目地の劣化、共用廊下の防水塗装の状態、ポスト前にチラシが散乱していないか、電球が切れていないかなど、ここでも結構チェックします。これらがキチンと、オーナー様が修繕維持管理を行っているかによって、入居者の質も変わり、入居率にも大きく影響してきます。 つまり人間と一緒で第一印象って、すごく大事なんです。

一時、外壁がコンクリート打放しが流行りましたが、きちんと外壁清掃(高圧洗浄など)や防水処理を行わないと、雨染みやホコリ、車の排気ガスによって、くすんでしまいます。およそ7~8年サイクルを目処にされた方がよろしいかと思います。

さて、室内でも様々なチェックがあります。フローリングの凹みや、傷、ワックス状態から壁紙、設備機器も確認します。特にエアコンも経年劣化によって、ドレンホースのひび割れによる漏水やキッチン、浴室、洗面台などの水回りの給排水状態など。

さらに、部屋探しをされている方から、最も多い質問が「どういう方々が住んでいますか?」。

やはり、今後自分が住むところに誰が住んでいるか、男性が多いのか女性が多いのか、年齢は・・・?

などなど、入居者の目線で物件査定します。


一方、土地活用の場合は、道路の幅と方向、土地の形状、隣地境界線の有無、越境物の有無などを確認します。その後、法務局へ出向き、土地謄本、敷地測量図、公図、役所の土木課、都市計画課など、ひと通り回って、設計士と打ち合わせを行います。

このように、物件調査と言っても様々な角度から調査、検証していき、最良なご提案ができるわけです。






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