よくある相談。。。分譲派vs賃貸派?!&一戸建てvsマンション?!


お勤めの方、お掃除お洗濯、育児で大変な専業主婦業の方、いつもご苦労様です。。

9月に入り、依然暑い日が続き、亜熱帯地域に日本もなってきたんではないかと思うほど、とにかく暑いです。。

先日、銀座物件を視察したのですが、汗だく、シャツはぐっしょりで、近くのユニクロに飛び込み、無地のTシャツと半袖のシャツを買って、松坂屋のトイレで着替えたぐらい、ひどかったです。(なんか高校生みたいです。。苦笑)


さて、最近TVでも取り上げられていました『がっちりアカデミー』 http://www.tbs.co.jp/gacchiri-academy/onair/20100820_1_1.htmlという番組で一戸建てvsマンションとか、分譲派vs賃貸派『gooマネー』 http://money.goo.ne.jp/column/expert/07/0706.htmlの特集で記事になっています。


個人的見解からですので、ご批判、ご意見はあるかと思いますが、だまって聞いてやってください。

まず、「戸建VSマンション」についてですが、周りからも「マンション買おうと思っている」という相談は結構来ます。僕は断然一戸建てをお勧めしています。 なぜか。。。?

 

この基本的考えは、その人のライフスタイルより、人生のリスクヘッジ(回避)を想定した上での意見です。

そのメリットをいくつか挙げてみます。

1.独立している住空間で、駐車場つき。(駐車場料金負担なし) マンションの駐車場は共用部分であるため月極賃料がある。オートロックはあるものの、不特定多数の人間が出入りできてしまう。

 

2.家族構成の変化や自宅介護の必要性が生じた場合、増改築やリフォームなどで対応できる。一方、マンションでは管理規約に則り、リフォームを行う場合でも、ある程度、制約が生じる。水回りは動かせないので、基本的には間仕切り壁で仕切るか、取るかの間取り変更程度しかできない。

 

3.リストラや病気、事故などによって就業不可能な場合でも潰しがきく。。自宅1Fをコンバージョン(用途変更)し、賃貸物件として賃料収入確保。

もしくは建物すべてを貸してしまう。(戸建賃貸業) それでもダメであれば更地にして売却することも可能。

おおまかに3点あげましたが、つまり人生において誰にでも起こり得るリスクに対し、選択肢の幅をいくつも持っていられるか否かの判断です。

 

それから、分譲派vs賃貸派?!

これは、はっきり言うと価値観ですね。

ただ、分譲派の方々の意見として大半が「自分の資産として持てる」・・・なのです。これはステイタスとして間違っていないと思いますが、あくまでも表面上の資産というだけと僕は思います。大半の方は住宅ローンを30~35年の返済期間で購入されている方が多いかと思いますが、このローンが返済完済しない限り、所有権というものは法的に守られますが、そこに張り付いているのが抵当権。表裏一体なのですね。簡単なことですが、完済しない限り、自分のものではないのです。返済が滞れば、抵当権行使→差し押さえ→競売申し立て→(立ち退かない場合、裁判所強制執行)→競売開始。

この競売の件数が、近年増加傾向あるのです。

029_01big一方、完済した時(晴れて自分のものになった時)に、病気療養施設に入院していたり、介護施設にいたり、どのような状況になっているのかさえわからない状況です。さらにその頃になると相続の話題もちらほらあり、法定相続人である子ども達は、それぞれ独立しており、「お家はいらないから、家売って現金くださいよ」みたいな、笑えるに笑えないことが目に浮かんできちゃいます。

僕の子供は、2人とも女の子なので、いずれ嫁ぎますので、「自宅を買って将来の娘たちのために資産を残そう…」って思っても、どうせ先程のような「マジ、この家売ってお金にしようよ!」なんて姉妹の会話が思い浮かぶのです。。。(笑

・・・であるならば、現金を残した方が、よさそうではないかと思っているのです。


それと、「資産」というものですが、皆様が「自宅資産がある!!」と胸を張っても、若干金融機関の見方は違うのですね。。つまり担保余力があるのか。。。? 当然、不動産鑑定士に鑑定評価のうえ、不動産査定を行いますので、「自宅を持ってるんだぞ!」的なことを言っても、抵当権(根抵当権)が

あるだけで、不動産という固定資産を持っているというだけのことになります。(お前失礼だろっ!!って思わないでくださいね)


・・・で資産にこだわりたい人ならば、自宅資産ではなく事業用資産を所有した方が、いいかと思います。。つまり賃貸物件っ!!(笑

ちょっと、営業宣伝ぽくなりますが。。。

金融機関も、その不動産物件から生まれるキャッシュフローに対して、お金を貸してくれるんです!

業界では「ノンリコ」って言葉をつかいますが、正式にはノンリコースローンといいます。一般の皆様が知っている「保証人、担保」みたいな、万が一の場合、土地建物の不動産に対して、債務遡及しているのがリコースローン。

このノンリコは、J-REAT、すなわち不動産ファンドによく利用され、エクイティ(投資)にデッド(ローン)を組み入れ、レバレッジ(テコの原理)をきかせて、大きくリターンを狙う投資手法の一つです。

つまり、100万円を年利回り10%に投資するのと、同じ元手の100万円にローンを500万円足して、10%の商品に投資する場合、同じ100万円投資するのでも、600万円にして10%の投資したほうが、リターンの額が大きく違ってきます。(むろん金利を考慮してです。。。)

不動産ファンドは、これを5年、10年という償還期間を決めて、DCF(ディスカウントキャッシュフロー)テストで、色々なストレスをかけ、5年後、10年後の収益を、割引率(5%前後)で割り戻して、現在価値に置き換えた場合、いくらなのかによって、投資判断のひとつとします。

NPV(ネットプレゼンスバリュー)

まっ、色々難しい言葉並べましたが、簡単に言ってしまうと、競馬のノミやのやっていることと、大差ないんですがね。。(笑  金融関係の方ごめんなさい!!


ちょっと、本筋から外れましたが、資産を形成していく上では、不動産事業(大家さん)になっていくことが、株や為替や国債よりも堅実ではないかと思います。。。


当社は、大家さん生産工場になります。

そして、利益が出たところの ちょっとしたおこぼれを当社へ!!(笑







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