拝啓 オーナー様へ・・・空室対策


やっと、涼しくなってきましたね。もう9月中旬ですから、もうなってもおかしくないわけですが、季節の変わり目の体調管理、特に女性のお肌は敏感!早めのケアが重要です。。。


先日、大手スポーツクラブのティップネスに行き、最近ふくよかになってきた腰回りを気にして、約1年ぶりの体力検査?をやって頂きました。

結果、体脂肪率22.5%と同年齢より、やや肥満気味?!と数値上、診断が出たのですが、体幹や筋肉量から判断しても、まだ許容範囲・・・とイケメンのお兄さんに言われ、ホッとしています。

さらに、『40代前半であるのに、20代後半並みの筋肉の付き方ですが、以前何かスポーツやられてましたか?』・・・と、殺し文句とも取れない嬉しい言葉が・・・(笑


「惚れてまうがなぁ~~~っ!!」(ぽっ ^^#)


・・・とはならずも、この言葉を聞いて、スポーツクラブに女性が多いことに、納得しました。。。(笑

(『なんと言うことでしょう?!』←テレビ朝日 「ビフォーアフター」の加藤みどりさんのナレーター風・・笑)


そんな言葉を胸に、現場視察を4件がんばっちゃいました!!

藤沢⇒横浜⇒桜新町⇒新大塚。。。

いくらスポーツクラブのお兄さんにおだてられたといえ、流石に4件はキツカッタアルヨ…


ちょっと余計な前振りでしたが、賃貸経営において最大のリスクは、空室と滞納なんですね。

やはり、どちらも長期化すれば、経営収支計画を圧迫し、最悪資金持ち出しさえあり得ることです。

その中でも空室は、どういう対応されていますか?

家賃下げる・・・? 契約初期費用を抑える・・・? 設備を新設する?


どれも一定の効果はありますが、、、


家賃を下げると、収支計画が合わなくなりますね。・・・で、ひと部屋下げると、次の退去した部屋も・・・その次も・・・みたいな、全体的に収入が下がってきてしまいます。


以前にも申し上げましたとおり、今の入居者ニーズは多様化していますが、共通することは、「自分だけの空間」とか、「人と違う空間」、「自慢したくなる空間」なのです。

もうお気づきになった方もいらっしゃると思いますが・・・



そうです!!       “空間” (Space)      ・・・なんです!!


この空間演出がキーワードなんですね。

ご所有されている物件に空間演出という付加価値を与えるのです!!


そのテクニックは・・・??!!



つづく・・・









・・・ではなく(笑)、ある程度の内装投資が必要ですが、空室が2か月も、3か月も続き、目に見えない、「マイナス」が発生していると考えれば必要経費とお考えください。

・・・と言っても、クロスを変えて、レール型スポットライトを取り付けるだけでも、全然見え方が違うのです。壁や天井クロスは“量産クロス”“一般クロス”の2種類ありまして、通常原状回復工事を行う場合、安価な”量産クロス”を使用しています。それを”一般クロス”に変更するわけです。

内装屋さんの仕入れ単価をこの場で、お伝えはできませんが、リリカラやサンゲツといったメーカーのもので、メーターあたりに換算しても数百円の違いしかないわけです。

種類が変わっても、張り手間(職人さんの人工代)は一緒です。。


例えば・・・


int_kawai-img450x410-1187832108fe4538←こんな感じとか・・・


int_kawai-img300x390-11884559164940←こんな感じやら・・・


無機質な、どこのマンションでも同じ白いクロスを張るよりかは、果然雰囲気でませんか?

そうすると、不動産屋さんが入居者をお部屋に案内すると・・・


「わぁ~っ、素敵~~っ!!」とか「おおっ、ヤバくね?!」とか言わせちゃうわけです。(笑


このように、ちょっとした工夫で、入居率もアップさせることも選択肢のひとつになるわけです。


このテクニックは、僕が以前、不動産ファンドのアセットマネジャーをやっていた頃、仙台の1Rマンションで、近隣に競合物件が多数存在していて、競合物件を見てまわった際、まさしく白い壁、白い天井で、特に1Rマンションの場合、右にユニットバスがあるか、左にあるかの違いだけで、どこも似たり寄ったりに見えるのです。そうすると入居者は、立地のいい方(駅に近いとか、コンビニが隣とか)で、判断されてしまうわけです。そうなると物件を動かすことはできませんから、当然立地のいい方を選ばれてしまうわけですね。

そこで、試しに壁、天井をコンクリート打放し調のクロスに変え、レール式スポットライトを1台取り付けておしまい。。。(THAT’S 都会派)みたいなテーマで。。(笑

現地の不動産の担当者は、「仙台は寒いところなので、ちょっと冷たい雰囲気の空間じゃないですかね~??」なんて否定的だったのに・・・


今まで3か月以上も決まらなかったお部屋が・・・


募集開始、1週間で即決です!!

(ははっ、参ったか。。。!!)


どうでしょう?つまり差別化なんです。。。

家賃を下げるよりか、ちょっとした投資で、収支が全然違ってきますから。。。


ご注意:あくまでも、これは一例ですので、全ての物件が適用できるかはリサーチによりますのでご了承ください




そして、次回につづく・・・・(笑









コメントをどうぞ

▲ページの先頭へ戻る