不動産投資


みなさま、今日は寒かったですね~


僕は、ちょっと寒かったです。。なんせラード(脂身)がやや多くなってきましたから、人より寒さを感じなくなってきています…(笑

世の中の景気も中々、温かさを感じませんね~。

日銀の不動産REATの買い上げ金額が、予想以上に低かったため、不動産銘柄も値が下げてしまったようです。


昨日も、今日も街を歩きましたが、やはり募集物件、つまり『テナント募集中』とか、『For Rent』とかの看板の多さを肌感覚で感じました。

さらに、先日大手不動産会社の方と打ち合わせをした際も、既存物件の募集物件や、今後の大規模開発物件のテナント進捗状況を聞きましたが、やはり苦戦している状況が見てとれます。


そして、一般の地主さまが所有されている土地の活用について、様々な方向性を検証する必然性があります。

まず、恐らく最初に思いつくのが住居系のアパート、マンションそして当社の推奨している戸建賃貸


賃貸のお客様の属性としては、まず第一に立地条件に考えますから、駅からの距離が最大の条件になったりします。

僕が、現地の調査をする際の着目点もそのあたりになります。

さらに、駅から現場までの歩く環境が、うす暗かったり、お店が一軒もなかったり。すごく重要な要素となります。

単身者では、コンビニがあるか、クリーニング屋さんがあるかとか。


一方、ファミリー層の場合は、逆に利便性より環境を重視する傾向にありますから、学校があるか、公園はあるか、保育施設はあるか、スーパーは?

・・・などなど、見るポイントが少し違ってきます。


また、計画しようという立地より駅寄りにある、競合物件の属性も確認し、単身用のアパートが多いのか、ファミリーマンションが多いのか。

だいたい外から見た場合、バルコニーの長さ(広さ)や自転車置き場、洗濯ものなど(変な意味じゃなく・・・苦笑)でおよその見当がつきます。

そして、賃料相場を確認して、総合的な判断をします。


状況によっては、駐車場にしておく場合もあれば、何もしない方がいい場合、はたまたその土地を売却して、もっと需要の見込める土地、もしくは既存のオーナーチェンジマンションなどに買換えるという提案も行います。

やはり、賃貸経営は文字通り『経営』ですから、無理な計画をやっても建設会社を儲けさせるだけであって、なんの意味もなくなります。

本気で、賃貸経営を考えるのであれば、思い切って想入れの土地であっても、ここはシビアに売却したお金で、需要のある違う場所を検討する決断も必要だと思います。


以前も書きましたが、投資の専門家などは、DCF法という収益還元法で、賃貸経営の期間や将来その物件を売却した場合の売却益を想定し、ストレステストを行います。

つまり入居稼働率が70%、80%・・・になった場合、あるいは修繕費や公租公課の上昇局面などを検証して、その期間中に得られた家賃収益と売却益を合算し、10年後に得られる金額を現在の価値に割り戻した場合(割引率)、どうなのか?・・・という投資判断を行います。


例えば・・・


宝くじで100万円当選しました。

この100万円を年率10%の金利で銀行に預金すると、1年後にもらえるお金は・・・

100万円×10%=110万円

その110万円をもう1年預けると・・・

110万円×10%=121万円・・・になります。

さらにもう1年では・・・

121万円×10%=133万1000円になりますね。


そうすると。。。


経済的な価値としては、今の100万円をもらっても、3年後に133万1000円もらっても、同じ価値なんですね。

ちょっと応用しますと・・・


金利10%で、1年後に550万円もらうのと、いま510万円もらうのとどちらが得しますか?

1年後にもらう550万円は、現在の価値に置き換えると・・・

550万円÷(100%+10%)=500万円です。


そうすると、1年後に550万円もらうより、いま510万円もらった方が得するわけです。

この現在価値を計算するための金利のことを割引率といいます。


このように、よく富裕層の方々へ、


『1ルームマンションの投資しませんか?利回りは6%回りますから、他の投資商品よりお得ですよ!』と、営業マンが電話をかけてきたとしても、実際に検証してみると、空室があったり、滞納があれば、収入は0(ゼロ)の時もありますし、「エアコンが壊れた」とか「給湯器が壊れた」とかの突発的な支出や入居者退去時の原状回復費用、管理費、不動産管理会社の委託料、固定資産税など、いろいろ状況を想定してみると、あまりお金が残るどころか、マイナスになる場合もありますので、慎重に検討する必要があります。


考え方ですが・・・

長期契約を主とする、オフィスビルに投資することも場合によっては、アリの場合もあります。

しかし、前述しましたようにテナントビルも空室になっている物件も少なくないのも事実です。



























ちょっと真面目な話





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