若き大家さんとの集い in 恵比寿


みなさま、こんにちは。

昨日は、前回に引き続き、個人投資家の方々との交流会で、恵比寿 『松玄』にて参加させていただきました。

当社の事業戦略である『戸建賃貸』について、ご興味があり、物件を物色されている段階とのことでした。


土地からご購入になりますと、当然、土地代もイニシャルコストとしてかかりますので、現在ご所有されている地主様よりは、投資利回りは低くなってきてしまいます。

もちろん、都心部になりますと、土地代も坪100万~200万円というコストがかかってきますので、尚更低下してきてしまうことが想定されます。


では、どのような地域や立地条件が望ましいのか?・・・という疑問が残ってきます。


これは、収益還元法ということから逆算して、土地値を割り出す方法が望ましいと考えます。


「その収益還元法ってなにっ?」ってことになりますが・・・


まず、想定賃料と駐車場相場を調べます。

その調べた相場賃料の年間収入から、利回りで割り戻した金額が投資額となってきます。


その投資額から、建築費を差し引いた金額が、土地の値段となり、その土地値がどの地域の相場か検証していきます。


例にあげますと・・・

【賃料】

延床面積 25坪(82㎡)で坪単価(相場)6000円=150000円/月

【駐車場】

1台あたり月極 20000円/月

【年間収入】

(150000+20000)×12か月=2040000円

【年間諸経費15%】 ※固定資産税、都市計画税、不動産管理費用、修繕費など

2040000×15%=306000円


【実質年間収入】

2040000円-306000円=1734000円


【総投資額  ※年利回り6%と想定】

1734000円÷6%=28900000円


【土地の価格】

延床面積25坪×@50万円(木造)=12500000円(建築費)


2890万円(投資額)-1250万円(建築費)=1640万円(土地代)になります。


2階建ての建築面積が25坪÷2で12.5坪

建ぺい率60%の地域であれば、敷地面積は・・・

12.5坪÷60%=20坪強です。


つまり20坪の土地を1640万円、坪当たり80万円ぐらいの地域になります。



結論とすると・・・


賃料相場がファミリータイプで@6000円で、土地代80万円の相場であるところであれば、利回り6%をターゲットにできると判断できるわけです。


注意:あくまでも参考例ですので、すべての物件が必ずしも対象になることはありません。


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