これからの季節。結露による対応策

2010年8月31日 火曜日

残暑厳しいザンショ!って、おやじギャグ(失笑

ホームページを開設して約1か月半、徐々にご覧いただいている人数が増えてきました。(嬉しいかぎりです!!)

今後も、色々な情報や経験談、豆知識などを踏まえて、ブログに挑戦しようと思います。


これから、秋が訪れ、冬を迎える時期で、ちょっと早いですが結露って嫌ですよね。。。結露によって窓がびっしょりになって、そのまま放置していくと、いつのまにやら壁クロスがカビだらけってことにもなりかねません。実際ご経験あるかと思いますが。。。

いま、エコ商品としてポイントがつくペアガラスや二重サッシなど、結露対策や遮音性、防犯性の面からもすごく売上が高い水準で推移しているようです。 僕もリフォーム営業を行っていた時期もあり、主にマンションリフォームでしたので、お客様には喜ばれました。

しかし、マンションの注意点として、勝手にガラス交換はできないのですね。。。

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住戸(専有部分)にある窓や玄関扉等の開口部は、バルコニーと同様に専用使用部分と言う扱いになります。窓ガラスとかについて、よく網入りのガラスがあると思いますが、あれは都市計画の防火地域、準防火地域の指定がある場所には、耐火性ガラスの設置が決められているのです。

したがって、区分所有者がそれぞれ勝手に交換してしまうと、耐火性はもちろんのこと、景観も損なってしまう可能性も出てきますので、なんでもかんでも交換できるわけではなく一応、マンション管理組合の規約があるので、管理会社もしくは管理組合理事に必ず相談した方がいいです。

・・・で一番おすすめなのが、上の写真あるように既存の窓にさらに、もう一枚設置する二重サッシがおすすめです。

これは、既存の窓枠(およそ60mm~70mmあれば設置可能)に設置するので、施工時間も短時間で済みますし、結露対策、防犯対策、遮音性、省エネなどメリットがいっぱいです。エコポイントもつきますしね(嬉!

設置工事費は、そのガラス屋さんがいくらで仕入れられて、設置費(職人さんの人工代)なので、これは色々なところで見積もり取ってみないとわかりませんですが。。。僕の知っているガラス屋さんは、かなりお安くしやってくれますね。。。

「悪いけど、予算がないので…」って頼むと、「いつも予算ね~じゃねーかっ。。」ってべらんめい口調で言い返されますが、「しょーがねーな~~」って、いつもやってくれる気のいい、粋なおじさんです(笑


あと浴室は、ちょっとした工夫で湿気対策ができます。最後にお風呂を使った人は、必ず冷水シャワーをまんべんなく浴室全体にかけて終わり。

これだけで、かなり違いますので、だまされたと思ってやってみてください。そして換気扇は出来ればタイマーで90分以上は回しておいてください。

さらに最近のユニットバスは浴槽と床の一体型が多いのですが、中古マンションでよく見かける、浴槽が別になっている場合、浴槽前面の壁が取り外せるようになっているタイプは、半年から8か月サイクルで、その前面壁を外して浴槽の下をカビキラーか何かで掃除する必要があります。

恐らく、開けたことがない人は、かなりショックなものが目に飛び込んでくると思います(笑


みなさまの大切な資産です。ご所有のお部屋の健康診断やメンテナンスをして、ご自分の子供のように、どうか守ってあげてください!!  

サブリースとは。。。 賃貸管理経験談・・・(笑

2010年8月30日 月曜日

こんにちは。今日も暑い日が続いています。

大阪では38℃を超えたとか・・・。完全に体温を超えていますね~

僕の平熱は、35,6℃で一般の方より低いようです。


さて、当社では先週より、よりお客様のお手伝いをさせていただこうと、WEB広告に掲載をさせていただきました。カテゴリーとしては、「戸建賃貸」なんですが、やはり専業でやっている企業はありませんので、独占状態です。今後競合他社が増えてくるかと予想されますが・・・。

一方、これから転勤中や新規で貸そうと思っている方にも、マンション、戸建問わず、サブリースの提案もさせていただいております。


サブリースとは、簡単に言ってしまえば、又貸しです。転貸目的の借家契約をオーナー様と弊社で締結いたします。つまり、オーナー様が貸主、弊社が借主という地位関係になります。さらに弊社が第3者に転貸を行います。すると今度は、弊社が貸主、第3者が借主という地位の関係になります。


オーナー様は、入居者がいようがいまいが、弊社が一定の賃料をお支払いいたしますので、空室や滞納の心配がありません。賃貸入居者の選定から入居中の対応やクレーム処理については、弊社にて対応しますから、お勤めされている方や自営業などのオーナー様は、煩雑な業務が一切ありませんので、経営リスクは軽減できます。

賃貸経営を行う場合、様々な出来事に遭遇いたします。僕が以前に勤めていた経験談をお話しいたしますと・・・

●悪質家賃滞納者への、刑事ドラマなみの待ち伏せ(約1日半)賃料回収作業(忍耐
●入居審査落ちの、その道の筋の人の対応と軟禁事件(恐怖;

●色じかけ(苦笑

●退去時の原状回復費用についての屁理屈入居者(怒!

●会社の名前じゃなく、あなたに任せるのよ(お涙;;

●殺人現場、孤独死(南無~っ

●出る~っ部屋

・・・などなど、あげればキリがなく、いくら仕事とはいえ、逃げ出したくなる時も数えきれないほどです。

飲みの席では、たま~に武勇伝自慢で盛り上がったりしますので、いい想い出になりますね。


じゃんじゃん、お問い合わせください!!

マッキーこと、牧野税理士が無料税務相談もお受けします!!


物件調査の依頼を頂きますと…

2010年8月28日 土曜日

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熱帯夜があと何日続くのか・・・本日も外に出る予定だったので、薄着で外出したのが裏目に出ました。

シャツはもちろん、ズボンまで汗ジミが出るほど汗だくで、駅の待合室で電車2本やり過ごしてから、電車に乗らないと、ホントお漏らししたんじゃないか?・・・ぐらいの量です(苦笑


我々は、お客様から物件調査の依頼をお請けしますと、車ではなく必ず電車に乗って現場に向かいます。乗客の客層や、男女比、年齢層など時間帯にもよりますが、乗車中でも必ずチェックはします。もう業界に20年以上いますから、都内の私鉄沿線の各駅の雰囲気や駅前の環境など、常にトイレに入れ

る場所まで、だいたい分かります…(笑

そうは言ってもまだ行ったことのない駅や、一度行ったが思い出せない地域もあります。その場合、最寄駅に着きますと、チェックポイントがあります。まず銀行の支店がいくつあるか、パチンコ屋さんはあるのか、商店街の有無、公共施設(特に保育所や介護施設など)、不動産屋さんの件数、バスの本数、駐輪場の広さなどなど・・・。そこから見えてくるものがいくつかあります。例えば、都営新宿線の瑞江駅前。

行かれたことがある方はご存知かと思いますが、学習塾や英語スクールが駅前に多く点在しており、小中学のお子さんのいる40代~50代で3~4人家族のファミリー層が中心の街と想像できます。さらに自転車の種類、つまり、通称ママチャリ率と子供用自転車の比率が高いわけです。学習塾の出店開発担当者も出店前にマーケットリサーチを必ず行いますから、駅周辺地域2km圏内における現状のターゲットになる小中学生の数や未来潜在的のマーケット予測の上、出店するわけです。人が集まれば、また人を呼びますから、大型商業施設やスーパーの出店も出来て、街が活性化してくるわけです。

駅乗降客数や各自治体の統計書がネットで調べられますから、人口の増減やら大規模開発が予定されているのかなど、その街の属性を検証していきます。


既存物件の場合は、現地に到着すると外壁の塗装の状態や、タイル目地の劣化、共用廊下の防水塗装の状態、ポスト前にチラシが散乱していないか、電球が切れていないかなど、ここでも結構チェックします。これらがキチンと、オーナー様が修繕維持管理を行っているかによって、入居者の質も変わり、入居率にも大きく影響してきます。 つまり人間と一緒で第一印象って、すごく大事なんです。

一時、外壁がコンクリート打放しが流行りましたが、きちんと外壁清掃(高圧洗浄など)や防水処理を行わないと、雨染みやホコリ、車の排気ガスによって、くすんでしまいます。およそ7~8年サイクルを目処にされた方がよろしいかと思います。

さて、室内でも様々なチェックがあります。フローリングの凹みや、傷、ワックス状態から壁紙、設備機器も確認します。特にエアコンも経年劣化によって、ドレンホースのひび割れによる漏水やキッチン、浴室、洗面台などの水回りの給排水状態など。

さらに、部屋探しをされている方から、最も多い質問が「どういう方々が住んでいますか?」。

やはり、今後自分が住むところに誰が住んでいるか、男性が多いのか女性が多いのか、年齢は・・・?

などなど、入居者の目線で物件査定します。


一方、土地活用の場合は、道路の幅と方向、土地の形状、隣地境界線の有無、越境物の有無などを確認します。その後、法務局へ出向き、土地謄本、敷地測量図、公図、役所の土木課、都市計画課など、ひと通り回って、設計士と打ち合わせを行います。

このように、物件調査と言っても様々な角度から調査、検証していき、最良なご提案ができるわけです。





民主党代表選とこの国の行く末・・・。

2010年8月26日 木曜日

みなさま、こんにちは。今週は「飲みにケーション」の週みたいで、不動産業界の人から、不動産ファンド業界、建築関係など様々な方々と、お酒を飲みながら、くだらない話が9割、仕事の話1割で、コミュニケーションが取れた??・・・1週間です(笑


実は、昨日取引先の役員の葬儀に参列させていただきました。

社葬でもあったので、ここで実名をあげるのは適切かどうかわかりませんが、商業施設などのプロパティーマネジメント(通称PM会社)を事業とする最大手の丹青モールマネージメント取締役 園田部長が享年45歳という若さで亡くなられました。

世代的にも同年代であり、一緒にハシゴをした仲でもあって、仕事に熱心で面倒見がよく、誰からも慕

わられる存在だったのは言うまでもなく、とにかく笑わせることが好きのようで、常に会話でも笑いが絶

えない人でもあって、居心地の良い人であったので余計に残念に思います。ご冥福をお祈りします。。


さて、本日民主党代表選に小沢さんが出馬の意向を発表され、菅さんとの一騎打ちの様相をなしてき

ましたが、恐らく皆さんも感じた方々も多いと思いますが・・・


『おい、おいっ!いい加減にせえよっ!!』

 

・・・って。(苦笑

ほんとに、政治家全員とは言いませんが、全くもって空気を読めない連中が多いな~ってつくづく思います。民主が誕生してから、選挙にはほとんど投票していました。それは自民党が嫌というよりか、この国の政治家に対して、何か変わらないとダメだという想いもあって。正直、何党だろうがきちんと仕事をしてくれる人であれば、誰だっていいわけで、党利党略や自分の保身ばかり気にする輩が多い、多い。。

一方で今日の経済状況、中小零細企業の経営者は資金繰りに行き詰まって、待ったなしの状況にも関わらず、「なんとかしなければ・・・」って努力しているのに、政治家連中は料亭などで国民の税金で飲み食いし、保身のための密談をする。。

なんか違うんじゃない?!マスコミも何気なく料亭から出てくる映像を垂れ流ししているけど、ほんとにあれを見るたびにムカついてきますね。

その間にも、知らず知らずに国民の資産が目減りしています。銀行支援のために

投入した公的資金(主に政府が保有する銀行の優先株や普通株)が株価下落に

伴う含み損、年金の運用失敗での含み損、国債乱発での日本国債の低下。。。


ミクロ的に見ても、皆様が保有するアパートやマンション、土地などの不動産鑑定

評価も資産価値としては下がっているかもしれません。


成熟した日本の高い成長戦略は望めないとしても、誰もが輸出依存の国家戦略

ではなく、内需主導の戦略も政府の役割として、議論ではなく実行に移してほしい

ものですね。



日本の不動産の行方とアジアンマネー

2010年8月24日 火曜日

今日も外は茹だる様な暑さです。熱中症にきをつけて、水分はこまめにとりましょう。。。

あまり取りすぎて、お腹を壊すことも注意しなければいけませんが。。。(苦笑


先日、下記URLの日経BPのケンプラッツ不動産マーケット情報で掲載されていた内容について、興味をそそられる記事がございました。アジアの投資家が最近、対日投資が活発化してきているという内容の記事です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20100816/542830/

最近、シンガポールや香港、マレーシアなどのファンドが、日本のマンションやオフィスビルにとどま

らず、ホテル、物流施設や倉庫、老人ホーム、介護施設など投資範囲を広げてきています。

一方、当社でも検討しているチャイナマネーに関しましても、東急不動産が上海支店を設け、日本に投資を呼込むための準備を行っているという情報もあります。

2005年ごろからの不動産ファンドバブルのプレイヤー達が欧米系だったのに比べ、現在はこのようなアジアンマネーが主流となりつつ、ちょうどファンド償還期間5年目を迎える今年から来年にかけて、2005年当時活況だったころに取得した物件は、鑑定評価も下がり、資産目減りでリファイナンスも厳しい状況が続くとみられ、出口戦略もままならず、こういったアジア勢が買いたたく現象が顕著に表れ始めています。

・・・となれば、20年以前のバブル期に日本人がアメリカの象徴的存在のビルであった、ロックフェラービルやオーストラリアのコンドミニアム、ゴルフ場など買いあさったように、今後は日本最初の高層ビルである霞が関ビルや、西新宿の高層ビルなどが中国を始めとするアジア諸国の投資マネーが、逆に日本の不動産を買いあさる日が、そう遠い日ではないような気がします。

実際、リゾート地のペンションオーナーの高齢化やホテル、旅館経営者の後継者問題、経営不振による廃業で建物そのものを売却せざるを得ない状況が日ごとに増しているということも耳にしています。

事実、僕の周りにも白馬(長野県)のペンションを今年いっぱいで閉店、売却の方向で話を進めているオーナー様もいらっしゃいますので。

アジアンマネーを呼込むというビジネスチャンスがあるものの、一方でひとりの日本人として、日本の

不動産がアジア諸国や欧米ファンドに買いあさられる「気分的」問題もあり、ジレンマを抱える人は少なくないのではないでしょうかね~。

何とか、この国の政治が安定してくれないと、まったく国家戦略もなければ、戦術も見えない。。。

情けないね、今の政治家?いや政治屋という方が、僕にはしっくりきます(笑

僕の前職で在籍していた会社もシンガポールで、日本同様資源がなく、最近まで水はお隣のマレーシ

アから、買っていたぐらいで、東京23区ぐらいの国土面積に、人口450万人程度の都市国家ですが、

自分たちの立ち位置が明確で、世界の船舶貿易の中継地点といわれるぐらい「海のハブ空港」とされ、

その稼いだ外貨を海外投資に向けるため、金融としても有名で、この貿易と金融を軸に様々な産業が

育まれてきています。かの有名な投資家ジム・ロジャーズおじさんもシンガポール在住だとか。。

この海外投資で稼いだ利益を、国民の住宅供給に還元したり、社会福祉に当てたりと、うまく社会インフラが整っており、一世帯当たりの所得は、夫婦共働きが当たり前で、日本と同等かそれ以上かもしれません。(根拠となるデータは揃えていないですが・・。)


日本の不動産市況、今後もまだまだひと賑わいがありそうな予感です。。。









チャイナマネーの動向 2(戸建ファンド組成)

2010年8月23日 月曜日

またまた、暑い日が続きまして営業マンの僕としては、しんどいです。ましてビジネスバックにはPCが入っているので、かなり重いので、余計に体力が消耗しますね。


さて、先週も中国人経営者と打ち合わせをする機会がありまして、当初中国人個人投資家を集めて、

戸建ファンドを組成しようと事業計画を立案していました。しかしながら、日本国内でのファンドを組成

するにあたり、一般的に出資者を募る場合、匿名組合+合同会社のTKGKスキームという方法があ

るのですが、出資法、金商法、不動産特定事業法、資産流動化法(TMKスキーム)などなど、法的要件

を満たさないと運営管理はできないこととなっており、遵法性の観点から、ハードルがかなり高いと判断しました。さらに、知人のアドバイスでもあるのですが、戸建ファンドは、資産のボリュームが小規模なゆえ、コスト割れが懸念されます。

投資家保護の観点からも、ファンドを組成する場合、GK(ペパーカンパニー)を設立し、倒産隔離を行

うべく、すべての業務(弁護士費用、会計事務所、口座管理、などなど)をアウトソーシングしなければいけないので、そのコストが膨大な金額になり得ることも考えられるのです。

このような日本国内での不動産投資を行う上では、規制が多く、海外(特にアジア諸国)から投資マネーを呼込むには、一部の大手金融機関や大手不動産会社でなければ、プライベート不動産ファンド組成やアセットマネジメント業務を行うことは厳しく、中国個人投資家が物件の売主と直接契約するしか、方法はなさそうです。

この内容を報告し、戸建ファンドの事業計画を断念し、中国国内で知名度のある伊豆、熱海、軽井沢、

湯沢、草津など温泉観光地のリゾートマンションに、インテリア、家具付きの物件として紹介し、当社で

サブリースを行うことで、中国人、日本人観光客問わず、運営管理していく予定です。

 

 

内覧会 in Zushi

2010年8月19日 木曜日

昨日、アークデザイン増田先生設計・監理された戸建の内覧のため、逗子に行ってまいりました。

施主の方の家族構成や、将来お子様が大きくなられた場合を想定した間仕切り壁の位置、またデザインや空間のアレンジが、まさに巧みに計算された素晴らしい、物件です。

1Fが寝室と子供部屋、浴室、トイレを配置し、2Fは天井高3200mmで南側が全面ガラス(エコ認定のペアガラス)を採用して、光を多く取り入れた明るいリビングで、キッチンはIH使用のアイランド型です。

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なぜ戸建賃貸? 需要と供給のミスマッチ

2010年8月17日 火曜日

毎日、外に出ると汗;がひからびるぐらい出てきます。お盆休みも終わり、昨日から出勤の方も多かったようですね。

ここ最近、住宅関連のニュースを見ていても、政府の住宅政策の一環で税制優遇措置や、低金利もあって「マンション販売が好調!」とマスコミも取り上げていますね。

ところが、業界にいる僕にとっては「・・・??」と思います。色々な同業者に聞いても厳しい話ばかりで、

水面下では完成在庫がほぼ捌けた業者と、そうでない業者と明暗がはっきりしているようです。水面下では、数百万円の値引きなど、利益度外視で販売を行う業者も少なくないようです。

僕も、リーマンショック前から外資系不動産ファンドにおりましたから、マンションデベロッパーは、こぞってファンドに物件を卸すため、マンションを供給していました。その後の状況は、一般的には「リーマンショックの影響」と言われていますが、それ以前に金融庁の不動産ファンドバブルに警戒心を強め、徐々に金融機関に対し、資金供給の引き締めがあったことはあまり知られていないと思います。そこにリーマンブラザースの破たんが追い打ちで、即死状況に陥ったマンションデベロッパーが数多く、倒産に追いやられたことは、改めて言うまでもないですね。


そのような状況が昨今の経済に影響を及ぼしている中、現在の主要購入者層は30代の若年層が多いようですが、この世代はバブル崩壊後の通称「消えた10年」を実感してきた世代で、消費行動にもっとも慎重な世代です。僕は逆にその前のまさに「バブル世代」でしたから、心理的ギャップを感じますが。。。

ただ、この30代は現在の「不況」という定義が曖昧で、どこが不景気でどの状態が景気が良いのか、肌では感じにくく、大学を卒業してからず~っと、景気が良いという実感がないのです。つまり、将来不安や雇用不安、所得水準の低下など、こと住宅を購入する際に30年や35年の長期ローンを組むことに、抵抗がある世代だというわけです。

僕が、この「戸建賃貸」にこだわったのは、まさにこの時代背景と、部屋を借りる際に戸建を探されている方がいかに多いか、過去の経験で感じていたからです。

戸建が人気がある要因は、主に「マンションは誰が住んでいるかわからない」、「人とは違うニーズの多様性」、「庭付き」や「カーポート付き」など、心理的に「独立した自分たちだけの空間」を掲げているようです。 当社ははこのニーズに対し、可処分所得の多い500万~700万円の年収である一般のサラリーマンでも借りられる15万円~20万円以下の賃料設定で供給していきたいと思っています。


しかし、工務店や建築会社などの供給側であるビルダーは、広い敷地があれば、利益優先で受注高の高い、マンション建築の提案しか行わずマーケットニーズなど関係なく、机上の空論で必ずと言っていいほど、事業計画のシュミレーションは、右肩上がりの賃料収入を描いてきます。

今後も少子化が顕著に表れる時代なのに、そんなにマンション造ってどうするんだろう?・・・というよりも

、造り続けなければマンションデベロッパーは「走り出したら止まれない」自転車操業的な事業なので、

しょうがないかもしれませんが。。。


いまは、コインパーキング業者が撤退される地主様にお声掛けをしています。

土地を活用するには、もう戸建賃貸事業しかないかもしれませんので。


相続税対策や生前贈与、遺言などいつでもご相談承りますので、我々プロフェッショナル集団に

お任せください!!



チャイナマネーの動向

2010年8月3日 火曜日

毎日暑いですね。。。

最近、雑誌、テレビなどマスメディアを騒がしている「チャイナマネー」について、いろいろな取り上げ方が

されているな~と感じます。「ほんとのところはどうなの?」という疑問がわくのですが、20年前の我が日本もバブル景気に沸いていた時代を思い出せば、この先の方向は・・・と同じ境遇を辿るだろうと感じさせるものがあります。それを2人の違う中国人経営者にぶつけてみると、偶然にも同じ回答をかいされました。つまり「かつての同じ日本の過ちは踏まないし、政府も研究し尽くしている。それに人口規模が

違うから、一部の富裕層を1軍と例えるなら、2軍、3軍といる…」と、自信満々に話していました。

昨日、銀座を歩いていても聞こえてくる会話は中国語ばかり。この勢いはどこまで続くのか・・・。

近々、自分の五感を頼って現地に向かおうと思います。。。


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