明日のご飯と、400年先の安全?!

2010年10月31日 日曜日

みなさん、こんにちは。


特別会計の事業仕分けの映像が、ニュースで映ることが多かった先週ですが、官僚と庶民の感覚がいかにズレを生じているのが、改めて感じました。


とくに『スーパー堤防』・・・


『1キロ整備するのに平均で130億円かかり、事業の開始から20年たっても全体の5%余りしか工事が進んでいません。また、すべての計画を完成させるためには400年かかるほか、さらに10兆円以上の費用が必要と計算されています。』


400年かかるって・・・苦笑

まったくもって、何を考えているのか不思議な組織。

民間企業だったら、即『おまえ、何を考えているんだ?』と、評価下がるのは言うまでもないですが・・・。

そもそも、「予算取り合戦」ってのも理解に苦しむんだけど、「これってあんたらの金じゃなくて、国民の税金だろ?」って、憤りを感じますね。。。


一方、景気と言えば・・・

帝国データバンクの倒産情報のデータで見ると、、、


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昨年比で減少したものの、今年上半期で、5700件強(負債額1000万円以上の倒産)の企業が倒産しているんですが、1カ月平均で950件、一日あたり30件、1時間で1件以上はどこかで会社が倒産していることになります。負債額が1000万円以上ですから、1000万円以下も含めたら、それ以上の企業が倒産し、そこに勤めている社員、その家族が明日のご飯の心配をしているわけです。


真面目に働いて、税金を納めてきた人が明日の心配をしていて、その納められた税金を無駄遣いし放題の官僚組織が対極にある。。。


堤防をつくるなとは、思いませんが、優先順位が違うんじゃないかと。。



明日のご飯で困っている人より、400年先の人々の安全ですよ??




おしおきだべ~~~~~っ!!


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恐ろしい現実が今・・・

2010年10月30日 土曜日

冒頭から・・・


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ご存知、アークデザイン増田先生の作品のデザイナーズマンションです・・・


こんなイメージで・・・



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マーケットリサーチの上、コンセプトワークを行い、デザインと模型を作成して、アイデアを具現化して、プレゼンを行っています。


先日も記述したように、『建てれば、もう安心』の時代は終わり、昨今のニーズ多様化で、様々なアイデアやデザイン空間を提供していかないと、マンション経営も難しくなってきています。

その要因は、まず第一に少子化の為、人口の流入の鈍化、供給過剰ぎみで需給ギャップが顕著に表れています。

学生も、就職難や親の経済状況の悪化によって、都心部より地元の大学を目指し、地元で就職の動きも見られています。

その結果、どの私立大学、予備校、専門学校など生徒不足が経営悪化を招き、破たんする学校が年々増えていってます。

おのずと、春先に稼ぎ時の賃貸業界も、学生のお客さんが減っていき、春先に学生の入居者を確保できない単身者向けのマンションオーナーは、次の時期(秋の転勤移動)まで、空室のリスクが伴い、その時期さえ空室が埋まらなければ、極端な話、次の春(翌年)まで1年間空室が埋まらない恐ろしい状況を招くのです。

決して、脅しているわけでなく、現実に起こっている現象なのです。。。

特に、八王子や多摩地区に多い大学周辺の学生向けアパート経営されているオーナーは、どうにもならない状況であったり、大学をあてにしていたが、大学移転で需要が減った地域も都心部でも見られます。



現在の入居者のニーズの変化に伴い、差別化を図るのはやはり「Only one」という、自分だけの空間、人と違う住まい・・・など、自分らしさを表現するひとつに、デザインやインテリアというものがあり、そのニーズを反映することが、一歩抜きんでる方法です。


しかし、「流行」を追うことは危険です。

いつの時代も、流行はあるんですが、常に変化するものですから、この領域は入ってはいけないセオリーだと感じます。


ひとつ例にあげると、ひと昔前に『朝シャン』というキーワードで、設備メーカーが商品開発した、洗面台にシャワーを設置したものがあります。


『朝シャン』というメディアの誘導で、ほとんどの若者、特に女性を意識しての開発でしたが、その数年後には、徐々に姿を消していき、今では無用の産物になってきました。


賃貸経営は、長期経営ですので、様々なリスクに備えるために、常に情報を収集し、「部屋に対する意識」の変化を読み取ることが重要ではないかと思います。

その意識は、部屋にこだわらず、何に興味があって、何にお金使って、どういうライフスタイルなのか?・・・ということも必要です。

最近では、「巣ごもり族」といって、今日の経済状況で所得の低下によって、外出が減り、部屋でDVDを見たり、外食を控え、自炊をしたり、図書館で本を読んだりと、お金をかけない生活が若者のライフスタイルになっています。


大枠の戦略を立て、時代の変化に対応する戦術を駆使していく、必要性がすでに始まっているのです。












不動産投資

2010年10月29日 金曜日

みなさま、今日は寒かったですね~


僕は、ちょっと寒かったです。。なんせラード(脂身)がやや多くなってきましたから、人より寒さを感じなくなってきています…(笑

世の中の景気も中々、温かさを感じませんね~。

日銀の不動産REATの買い上げ金額が、予想以上に低かったため、不動産銘柄も値が下げてしまったようです。


昨日も、今日も街を歩きましたが、やはり募集物件、つまり『テナント募集中』とか、『For Rent』とかの看板の多さを肌感覚で感じました。

さらに、先日大手不動産会社の方と打ち合わせをした際も、既存物件の募集物件や、今後の大規模開発物件のテナント進捗状況を聞きましたが、やはり苦戦している状況が見てとれます。


そして、一般の地主さまが所有されている土地の活用について、様々な方向性を検証する必然性があります。

まず、恐らく最初に思いつくのが住居系のアパート、マンションそして当社の推奨している戸建賃貸


賃貸のお客様の属性としては、まず第一に立地条件に考えますから、駅からの距離が最大の条件になったりします。

僕が、現地の調査をする際の着目点もそのあたりになります。

さらに、駅から現場までの歩く環境が、うす暗かったり、お店が一軒もなかったり。すごく重要な要素となります。

単身者では、コンビニがあるか、クリーニング屋さんがあるかとか。


一方、ファミリー層の場合は、逆に利便性より環境を重視する傾向にありますから、学校があるか、公園はあるか、保育施設はあるか、スーパーは?

・・・などなど、見るポイントが少し違ってきます。


また、計画しようという立地より駅寄りにある、競合物件の属性も確認し、単身用のアパートが多いのか、ファミリーマンションが多いのか。

だいたい外から見た場合、バルコニーの長さ(広さ)や自転車置き場、洗濯ものなど(変な意味じゃなく・・・苦笑)でおよその見当がつきます。

そして、賃料相場を確認して、総合的な判断をします。


状況によっては、駐車場にしておく場合もあれば、何もしない方がいい場合、はたまたその土地を売却して、もっと需要の見込める土地、もしくは既存のオーナーチェンジマンションなどに買換えるという提案も行います。

やはり、賃貸経営は文字通り『経営』ですから、無理な計画をやっても建設会社を儲けさせるだけであって、なんの意味もなくなります。

本気で、賃貸経営を考えるのであれば、思い切って想入れの土地であっても、ここはシビアに売却したお金で、需要のある違う場所を検討する決断も必要だと思います。


以前も書きましたが、投資の専門家などは、DCF法という収益還元法で、賃貸経営の期間や将来その物件を売却した場合の売却益を想定し、ストレステストを行います。

つまり入居稼働率が70%、80%・・・になった場合、あるいは修繕費や公租公課の上昇局面などを検証して、その期間中に得られた家賃収益と売却益を合算し、10年後に得られる金額を現在の価値に割り戻した場合(割引率)、どうなのか?・・・という投資判断を行います。


例えば・・・


宝くじで100万円当選しました。

この100万円を年率10%の金利で銀行に預金すると、1年後にもらえるお金は・・・

100万円×10%=110万円

その110万円をもう1年預けると・・・

110万円×10%=121万円・・・になります。

さらにもう1年では・・・

121万円×10%=133万1000円になりますね。


そうすると。。。


経済的な価値としては、今の100万円をもらっても、3年後に133万1000円もらっても、同じ価値なんですね。

ちょっと応用しますと・・・


金利10%で、1年後に550万円もらうのと、いま510万円もらうのとどちらが得しますか?

1年後にもらう550万円は、現在の価値に置き換えると・・・

550万円÷(100%+10%)=500万円です。


そうすると、1年後に550万円もらうより、いま510万円もらった方が得するわけです。

この現在価値を計算するための金利のことを割引率といいます。


このように、よく富裕層の方々へ、


『1ルームマンションの投資しませんか?利回りは6%回りますから、他の投資商品よりお得ですよ!』と、営業マンが電話をかけてきたとしても、実際に検証してみると、空室があったり、滞納があれば、収入は0(ゼロ)の時もありますし、「エアコンが壊れた」とか「給湯器が壊れた」とかの突発的な支出や入居者退去時の原状回復費用、管理費、不動産管理会社の委託料、固定資産税など、いろいろ状況を想定してみると、あまりお金が残るどころか、マイナスになる場合もありますので、慎重に検討する必要があります。


考え方ですが・・・

長期契約を主とする、オフィスビルに投資することも場合によっては、アリの場合もあります。

しかし、前述しましたようにテナントビルも空室になっている物件も少なくないのも事実です。



























ちょっと真面目な話




Walk Man!!

2010年10月28日 木曜日

アナタハ、シンジラレマスカ?


こんな寒い日は、新橋あたりの線路わきにある、焼き鳥屋で熱燗が最高じゃないですか?


・・・ということで、今日のお題は『Walk Man』です。


AM10:40 原宿ラフォーレ前交差点

歩いた距離1


・・・を出発し・・・、


表参道を通り、表参道ヒルズのスタッフのおね~さんを横目で見ながら・・・

表参道交差点を渡り、骨董通りを歩いて、青学の向かい側(こどもの城側)に渡り、こどもの城の前で、お客様に電話。。。(およそ5分間)

そして・・・


宮益坂上から、宮下公園方面へ。。。(物件発見!すかさず電話!まだ募集中とのことで情報GET!)


PM12:15

いつも渋谷に来ると、ここでランチ。

M/13カフェ(地下鉄ビル2F)

M13カフェ

ジェノベーゼパスタのランチセットで、アールグレーのアイスで一服。。。

(超~っ、落ち着けるので、お気に入り 笑)

PM1:15  宮益坂下を通過し、246へ。

元後輩がいる会社近くを通り過ぎる・・・

(そういえば、あいつに面白いことさせた思い出が・・・爆笑)

マックで食事の後、カウンターの前の出口で・・・

カウンターのスタッフさんに向い・・・


大声で・・・


『ごちそうさまでしたっ!!』



・・・と一礼させ、スタッフ茫然。。。あの時の店員さんと注文を並んでいる他のお客さんの顔が忘れられない・・笑


さらに・・・


歩いた距離2


246号のスクランブル交差点の歩道橋を渡り、恵比寿方面へ。

途中、並木橋の交差点から、代官山方面へ。。。


PM2:05 代官山駅周辺

駅前の活気がなく、テナントビルも募集看板があちこちに。。(あれっ?こんなに人いなかったっけ?)

いらぬ感想を思いながら、駒沢通りに出て・・・


PM2:20恵比寿駅 到着。

歩いた距離3


僕のカバンは、パソコンやらスケジュールノートやら資料が入っていて、先日家の体重計で測ったら、

なんと、5,2kg!!


このカバンを左右の手でもったり、肩からかけたり、ぶん回したり・・・は、しませんが、持ってこの距離を

今日一日、歩き回りました。。。


(なんかの予行練習? 健康のため?)



いえいえ・・・

これも・・・・・・・



『お客様の物件探しのためなんです!』



真の営業マンは、額に汗して、足で稼ぐべし!!

そして、今日足で稼いだ情報・・・



オフィスに戻り、ネットで見たら。。。



全然・・・『ネットに載ってるじゃん』・・・涙;

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クリエイティブな人達

2010年10月27日 水曜日

今日は・・・


『寒いね~っ!!』


・・・ってみなさん 言ってませんでした??(笑

実は、やや体調を崩しかけていたんですが、ユンケルと薬飲んでコントロールできました。

体調管理が重要な時期ですからね。



またまた・・・

DSCN0185(←PRESIDENTの記事)


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年収1500万円 VS 400万円!!(かなり露骨やねん!)

記事の内容としては、まぁ~「稼ぐ奴と稼げない奴とはこんだけ思考や行動力、目標意識が違うんだぞっ!」ってな事が書いてあります。


DSCN0187(←大和ハウス工業のトップセールスマンだった神田氏の手帳)


ちなみに・・・


僕の手帳(・・・というか、ノートなんですが。)

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かなり頑張ってますね~(自分で言うなっ!)

この手のノートがすでに、10冊、つまり10年分取ってあります。

僕は、面倒くさがりの反面、仕事では結構メモ魔なんですね。・・・というよりか、子供のころの勉強法が、書いて覚えていたので、未だに書いておかないと覚えられないんですね。

こんなことでも、10年続けていると、結構ためになったり、読み返して、ヒントになったり、励まされたりしていますよ。

これのおかげで、会社から文句言われない以上のことは、貢献してきましたからね~。


さて、クリエーターというお仕事について。

結構、身近に著名な人がいます。


藤森さん(いまや数少ない貫工法の第一人者 大工の藤森さん)


この貫工法って、みんさん聞きなれないかと思いますが、必ず一度は見ているんですよ。


それは、お寺や神社。。。

一切釘を使わない建築工法で、数百年も残っている神社やお寺は当時の宮大工さんがキチンとした計算の元、建てられているんです。

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一般住宅の建築にも用いられるのですが、丈夫なんですが、建築費が・・・(苦笑

手間暇かかりますからね~。

でも、藤森さんは専門学校で講師をやっていたり、大手建設会社からセミナーを頼まれたり、かなり著名な人なんです、その世界では。

受注も、2年待ちとかあるそうです。


そして、もうひとり・・・


CUBE


こちらもみなさんご存知だと思いますが・・・


街中で走っている 日産の二代目「CUBE」です。

そのデザイン担当者の一人であるジョン・サース氏。。


実は、僕の義理の弟なんです(あははっ

もともと、メルセデスベンツのデザイナーだった彼は、ゴーンさんからのハンティングされ、主にインテリアやフォルムのデザインを担当しているようです。

東京モーターショーでも、コンペを勝ち抜き、出展した優秀な人間です。

未だに彼のもとには海外メーカーからの声がかかっているみたい(・・・言っちゃマズイか。。笑)


二人の共通点を僕なりに解釈すると、やっぱり『モノづくり』が好きなんでしょうね~


こういう人達が周りにいると、よい刺激にもなるし、尊敬しますし、より一層頑張らなきゃって思います。



但し、ジョンとクラブに行くと疲れます。。。


だって・・・



3時間でも4時間でも踊りっぱなし・・・(苦笑

images(←サタデーナイトフィーバー・・笑)

One day… (皇居近くで…)

2010年10月26日 火曜日

外人さん:「Excuse me…Can you take a picture for us?」(すいません、写真撮ってくれまっか?)

僕:「Ok,Yes sure…」 (かまへんがな)

  「Say cheese!」 (カシャ) (ハイ、チーズ!)

  「How did you like it?」 (こんなんで いいでっか?)

外人さん:「Thank you so much! 」 (おおきに~~!)

      「Ah~, Is this admission free?」 (えっと、入場料ってタダでっしゃろ?)

僕:「Imperial Palace Plaza?」 (皇居前広場でっか?)

  「Sorry, I have never been there.」 (悪いな~、行ったことないわ!)

 外人さん:「Oh~,Really?! Do you mean it?」 (ほんまかぁ~?マジで言ってん?)

僕:「Yes, Yes… It’s true!」 (そ~だよ、マジだよ!)

外人さん「Are you Japanese?」 (おまん、日本人でごわすか?)

imagesCA1NBPST(←皇居近くで・・・)

 

 

どうも、外国人は日本人なら何でもわかると思っているのが困る!

僕は、江戸に生まれましたが、東京タワーだって一度しか行ったことないですし、浅草寺に至っては一度も行ったことないです!!(苦笑

 

ところで・・・、

 

imagesCA2JBSQ0(←こんなのとか・・・)

 

imagesCA9DNHZ9(←こんな感じの・・・)

 

パティオがあるデザイナーズマンションが多くみられるようになりました。

これからプレゼンするオーナー様にも、提案しようと思います。。。

 

内装は・・・

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こんな感じが素敵ですよね~

 

 

オーナー様からご支持を受けられれば、やってみたいですね。。。

(がんばりまっす!!・・・)

 

 

 

 

 

「大人ガール」

2010年10月25日 月曜日

こんにちは。

めっきり、気温も下がって、肌寒く感じてきました。

体調管理も、十分に気を付けなければいけない季節です。


さて、先日同様、「プレジデント」に興味深い記事が掲載されていました。


題して・・・


『大人ガールの生態学』 (アラフォー女性について)



記事の内容としては、アラフォー世代(1970年前後生まれ)の女性たちの生態を綴っているのですが、

この世代の物の価値や考え方、消費志向などを検証しているのですが・・・

ファッション女性誌や、関連業界は無視できないマーケットだと捉えているようです。

僕も、一緒の世代で、通称『バブル経済前後』に育った方々なんですが、興味深いのは、そのバブルの恩恵を受けた世代と、バブル崩壊直後の世代が入り混じっていること。


バブル経験組は、カルティエやシャネルといったブランド品を全身にまとっているイメージがあるのですが、バブル崩壊以降の『就職氷河期』を迎えた世代は、物の価値観を一変させた世代と思います。


その混合路線を、新しく掘り下げた結果、「大人可愛い」というキャッチフレーズを生み出し、バリバリのブランドを身にまとった、キャリア志向、ラグジュアリー、セレブという要素にカジュアル路線をプラスした宝島社の「InRed」という女性誌が消費者にウケているようです。

つまり、ブランドスーツや時計を身に着けつつも、指輪はフォーエバー21などの安価なものも取り込む、

「自分らしさ」を表現しているようです。


記事では、つい最近オープンした「銀座三越」も、そのあたりを意識して売り場づくりを行ったようです。

先日、このブログでも書きましたが、どこに行っても同じようなブランド店しかないショッピングモールや百貨店を消費者が「NO!」としている中で、三越さんは無名ブランドやインポートブランドを70社と新規契約を締結し、「ワクワクする」とか、「何かありそう」的な気持ちを持たせてくれる、消費者が抱く百貨店の原点に返ったような気がします。


不動産業界でも僕の経験上、買うにしろ借りるにしろ決定賢者は、ほとんど女性ですから、ニーズの多様化する中で、この「アラフォー世代」の感覚や美意識、住まいに関する考え方は無視できない要素があるので、ものすごく参考になります。


これから賃貸経営を考えているオーナー様にとっては、立地条件も大いに関係しますが、立地が良いからというだけでは、競合物件も多いですし、『建てれば入居者が決まる』という安易な考えは危険で、むしろ『入居者はどういう考え方をしているか?』を常に意識していかなければ、消費者思考は時代と共に変化していきますので、重要な要素として考えておくべきだと思います。


その表れが、一般的に「コミュニケーションが面倒」という反面、10年前までは考えられなかったことが、ここ数年「シェアハウス」という、まったく他人が同じ屋根の下で生活が成り立つ現象も起きていますからね。。。













先人たちの言霊

2010年10月23日 土曜日

残念っ!

う~ん、残念で悔しい。。。

・・・というのも・・・


なるべく、毎日このブログを書くことを自分に課していたことが、昨日出来なかった。。。

いや、やらなかった自分への甘え…。

後悔先に立たず。。。反省しています。

・・・というのも、3カ月半前から書き始めた時は、ゼロや一人だったのが、いまや毎日数十人の方が見ていただいているようで。(感謝です!)

若い頃よく、「一人の人間の後ろには、10人いると思え!」という、先輩から教わった言葉を思い出すと、数百人の方に情報の発信が損なわれたという理屈になるんですね。

ホント、反省!!

今後もご愛顧、ご愛読よろしくお願いいたします!!!



・・・というとで、今日は、広告の反響を頂いた個人投資家の方のご自宅の訪問と、土地活用のご検討いただいている地主様へのプランニングの打合せで、建築デザイナーの増田先生の事務所へ。


その移動中の電車の中で、最近年間購読を始めた・・・

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こちら、『PRESIDENT』!


その中で、よく経営戦略でのバイブル『ランチェスター理論』

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これは、いまの成功者と言われている経営者は、ほとんど実践して成果をあげている理論で、この理論をテーマにした書籍もいろいろ出版されているものです。


イギリスの航空学者であったF・W・ランチェスターが第一次大戦における飛行機同士の空中戦の分析から導き出した軍事上の交戦理論。

つまり、「弱者でもこうやってやれば強者にも勝てるよ」って、方法なんですね。

例えば運動会で恒例の騎馬戦で例えるなら・・・

紅組・・・10騎

白組・・・7騎

戦闘力は兵力に比例する。

当然、1騎づつ相打ちでやっていけば、単純に紅組が3騎残りますよね?

これが、一騎打ちの法則。 10/7≒1.4倍

そして、これが集団の戦闘になると、戦闘力は兵力の2乗に比例するとしています。

つまり、100:49で100/49≒2倍以上。


したがって、弱者は、集団戦闘にもち込むより、一騎打ちで戦う戦略を取った方が確立がいいわけで、強者は逆に、集団で戦うことがよいとしています。

ビジネスに置き換えると、弱者は一騎打ちの訪問販売、強者は大量な宣伝広告などの確立を原則とするべきとしています。

ご興味がある方は、書店へGOっ!(笑


そして、もう一つ目を引いた記事は・・・

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『モノマネは戦略』と豪語している株式会社武蔵野の小山社長!!

詳細は割愛しますが、なんと2000年にはあのIBMと同様に「日本経営品質賞」を受賞しているようです。社員には徹底的にパくれ!って、指導しているようで、パクリ案件を提案、実行する義務があるようです。


『パクリ経営、恐るべし』ですね!!


・・・でも、「創意工夫」とか「オリジナリティ」って、推奨する企業も多いと思うのですが、これって本当は、当たればいいのですが、失敗するリスクが高い。いわば、ハイリスクハイリターンなんですね。

まだ、誰もやっていないサービスや商品開発を実行するわけですから。

そーいえば、20年ぐらい前にNTTだったか、テレビ電話を売ってた時代がありましたが、まったく普及しなく、大失敗に終わった記憶があります。(今や携帯についていますが・・・)


当社のビジネスモデルは、「戸建賃貸」という潜在的ニーズにマッチした物件を提供するハード面の一方、サービスやホスピタリティというソフト面の充実を今後の経営戦略においています。


結局、不動産という有形なものは、デザインや形状に限界がありますので、そこに介護サービスやシッターサービス、ハウスキーパー、カーシェアリング、出張ネイル、はたまた家庭教師などの教育サービスまで、付加価値を提供していくことが、ビジネスモデルと考えていますので、異業種他社とのアライアンスが重要と考えております。


すでにご興味を頂いている企業様もチラホラ・・・

オーナー様、入居者様、提携企業様、当社を含め互いにWIN&WINの関係を構築していきたいと思います。



ご興味がある企業様もドシドシお問い合わせください!!

704eaafc2abfe85ebe155408efd9a642(クぅ~~~っ!いいんですっ!! By 川平慈英・・・笑)












営業マンの鑑

2010年10月20日 水曜日

今日は、涼しい一日でしたね~

つい1カ月前は、残暑が続き、外回りをしている我々営業マンは、最悪のシチュエーションで業務に燃えていましたから(笑

そうこうしているうちに、今年もあと・・・なんていう時期に来てしまっていますね。



実は先日、小田急線の急行に乗って、訪問先に向かう途中、後輩とやや混んでいるものの、ギュウギュウ詰めという状況ではない電車に乗ったんです。


ところが・・・



「うん、うん、え~?! 今度さぁ~、泊りで温泉いこうよ~、いいでしょ?」

「〇×▲□◎・・・」


「じゃ~、気を付けてね~いってらっしゃい♪」


たぶん、相手が彼氏なんでしょうが、携帯で周りも気にせず、大声で甘ったるい声でしゃべっている、僕の背後におネ~ちゃん(歳は24歳・・・たぶん)がおりました。

やがて、携帯が終わったと思ったら・・・


今度は、僕の前方のドア際では、コンパクト?を出し、アイラインからマスカラを塗りたくっている

おネーちゃん(歳は23歳・・・きっと)がいました。


そこで、僕の悪知恵が働き・・・(クスクスっ




僕:「おおっっ!みるみる変化してるよ!おい見てみろよ!!」

後輩:「・・・(んっ?!)」

僕:「塗ってる、塗ってる~~~っ!うわ~、塗りすぎだろ~いくらなんでも!」

後輩:「わぁー、マジでぇ~?!」 (ここで状況察知・・・笑)

僕:「そこは、やめてぇ~~~!! ありゃ~、やっちゃったのォ~?」

後輩:「やばいっすよね?そこいっちゃ~!」


おネぇ:(チラっ)  ※たぶん、怒っている・・・(笑


僕:「おまえ、見たことないだろ? こんなの?!」

後輩:「この年で初体験っす!!」

僕:「絶対、今日おまえいい事あるぞ!神様に感謝しろよ!」

後輩:「アーメンっ!!」 (十字切り・・・笑)

(すでに周りの人がクスクス・・・笑)


おネぇ:パチンっ (コンパクト閉じる)


僕:「この携帯動画、おもろいだろ?なっ?!」 (実は何も映ってない・・・笑)

後輩:「最高っすね。。。」






これにて、教育的指導完了っ!!(笑

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さて、今日デザイナーさんとの打合せを終了したあと、二子玉川に行き、再開発の「Futakotamagwa Rise」という、複合施設、マンションなどを見に行き、玉川高島屋の紀伊国屋で・・・

41l29jpfPeL__SL500_AA300_(高橋 隆明さん 著書)

・・・を、立ち読みしていると隣で・・・


おばさん:「3000万円控除が書いてある本ってどこよ?」

店員:「どのような本をお求めですか?」

おばさん:「税金とかの・・・ほら相続とか、贈与とか、あるでしょ?」

店員:「あ~、それならこちらではないでしょうか」

おばさん:「これでいいのね?わかったわ、ありがとう」


おばさん:「ちょっとあんた、どこ行ってたのよ?!あんたがやることなんでしょ?」

おじさん:「俺に言われたって困るよ。いくらすんの?その本?」

おばさん:「3000円だって!やだ、高いわ」

おじさん:「それぐらい大事なことなんだから、投資しなきゃ」

おばさん:「息子たちにも話さなきゃいけないんだから、あんたがしっかりしてよね?!」


(その間、10数分・・・)


僕は、この本をレジでお会計し、ふと見るとまださっきの老夫婦がすったもんだしています。

数分後、老夫婦がお店を出てきて・・・



僕:「あの~、失礼ですが立ち聞きするつもりなかったんですが・・・」

(すかさず名刺を2枚取り出し・・・)


僕:「実は、不動産のコンサルタントという大袈裟なものでもないんですが、相続税やら贈与税   なんかを含めた土地活用や不動産投資の業務をしておりまして、もしよろしかったらご連絡ください。僕の会社の取引先でも税理士が無料で相談にのってますので・・・。」


おばさん:「えっ?あら、あなた不動産屋さんなの?相続税のこととかもわかるの?」


僕:「いや、僕は税理士でないので、節税のアドバイスを行うと違法になりますので、税理士をご紹介するまでです。そこに不動産が絡んでくる売却や活用といったお話はできますが。。。」


おばさん:「ほんと~。。。ちょっと今から洋服屋さんに荷物取りに行かなきゃいけないから、今度、電話するわ。 助かるわよ~、これ頂いていくわね。ありがと」


僕:「いえ、お気にかけていただければ結構ですので・・・失礼します」




なんか、ドラマのような出来事でしたが、ノンフィクションです!


電話来るだろうか・・・(悩








不動産賃貸業界の国際化

2010年10月18日 月曜日

みなさん、こんにちわ!

実は、先週某牛丼店で食事をした後、どうも携帯を忘れてしまったらしく、親切な店員さんがお電話をくれまして、今朝取りに行ってきました。。。(ほっ


さて、我が国日本の2009年度の貿易収支は5兆2332億円の黒字。

そして、日本にいる外国人登録者数は,2,186,121人で,外国人登録者の国籍(出身地)数は189。

そのうち,中国(注)が680,518人で全体の31.1パーセントで最上位を占め,前年に比べ25,141人増加している。韓国・朝鮮は,578,495人で全体の26.5パーセントを占めており、外国人登録者数が最も多いのは東京都(415,098人)で,全国の19.0パーセントを占めている。以下は,愛知県,大阪府,神奈川県,埼玉県,千葉県,兵庫県,静岡県,茨城県,京都府の順で,上位10都府県(1,557,197人)で全国の71.2パーセントを占めているようです。

 

これら、外国人が部屋を借りる時、問題なのが契約金やら連帯保証人などの諸条件です。

アメリカでは、礼金などの慣習はなく、例えて言うならば「Key Money」がそれにあたるのでしょうか。敷金については、「Security Deposit」として滞納時の担保にあたるようです。

 

しかし、契約金は言わば「お金」で解決できるので、不満はあるものの問題には至っていないのですが、最大の問題は「連帯保証人」。。

通常、一般的には「申込人と同等の収入がある血縁者」が最良とされていますが、

中々、外国人が連帯保証人を用意するのは難しい状況です。

民法上、この「連帯保証人」は入居者が賃料を払わなかった場合、オーナーは連帯保証人に請求できるのですが、「連帯保証人」がいない場合、保証会社と契約することによって、賃貸借契約が締結できるのですが・・・。

最大手のリプラスが破たんしたり、一部の会社で送金遅延のトラブルがあったり、

滞納者に強引に退去を迫って追い出したり、トラブルも目立ってきました。

 

顕著に表れている少子化による空室率の上昇を招いている現在、外国人向けの賃貸物件として、ニッチな市場に物件を供給するオーナーさんも出てくれば、賃貸業界の国際化も可能ではないかと。。。

 

c4051c2903e50ec69f636ecad8f10c48-L(←ゾマホンモ、アンシンダヨ!!)

 

 

 

 

 

 



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