国のビジョン

2010年11月30日 火曜日

マスコミでも多く取り上げています、「北朝鮮による韓国への砲撃」。

ここ、最近アジア地域における緊張が高まっている今、自分なりに考えてみました。


さかのぼる事、民主党誕生の時、当時鳩山政権の公約であった、「普天間基地は最低でも県外」というマニフェストが、日米関係を膠着状態起こし、

その隙を狙われたことが要因ではないかと思います。


尖閣問題の最中、メドベージェフ大統領の訪中。

両国が示し合わせたように、今度は北方領土に初の大統領上陸。

誰しも偶然とは思っていないでしょうが、戦略的な行動としか思えない状況と言えます。

一方日本の国内では、国会では相変わらず「椅子取りゲーム」をやったり、批判や重箱の隅をつつくようなことばっかり。

外交問題もしかりですが、国内の経済状況もデフレが加速傾向にあり、消費が一向に伸びない状況で、ここにも最たる要因が「安心できる将来設計ができない」というマインドが一層、不安を掻き立て、将来起こり得るリスクに対しての防衛策が、一般庶民に蔓延していると思います。


もう、何党でもいいからまともな考えをもって、ひとりの政治家として超党派で、まずは「国益」につながる方向を示してほしいと思います。

経済では、セイフティネットを担保しながら、これからの人たちにもっとチャンスを生かせるような状況を作って、規制緩和を大胆に行ってほしいと思っていますが、この政治家自身、しいては我々一人一人が考えて行動していかないと、本当に国家破綻になってしまうのじゃないかと。。。


ほんとうに心配ですよね。。










毎週末の楽しみ

2010年11月28日 日曜日

実は、映画好きなんです。

週末、TSUTAYAさんで2~3本借りて、金曜の夜から翌朝4時ぐらいまで見ていますね。

最近では、あのジャックバウアーの「24」のシーズン8です。

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そして・・・


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そして、一番お気に入りなのが・・・


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こちらは、シーズン3で12月3日がDVDレンタルが始まります。(すごい楽しみ!


だいたいチョイスする映画はサスペンス・ミステリーものやスパイものが多いのですが、

ホラー的なものもたまに見るのですが、超~怖かったのが・・・


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・・・と、


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マジ、怖いっす!!

今まで見たものより、最高な映画ですね。

ストーリーは割愛しますが、二つとも過去の映画の撮り方が全く手法が違い、余計恐怖を倍増します。

怖いもの好きな方には、おススメの2本です!!


感動モノでは、『しあわせの隠れ場所』 (英語名:BLIND SIDE)


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実はを基に描かれたのですが、これぞアメリカンドリームって感じなのですが、ホント感動します。。!


『いや~、映画ってホントにいいもんですねっ!』 By 水野晴男





Wowさせてくれるホテル

2010年11月26日 金曜日

今日も一日、ご苦労様です。

今日は、お気に入りのスーツに身を固め、しれ~とした顔で電車の中で日経新聞を読み、ipotで流れる音楽はもちろん”HipHop!!”

最近のお気に入りのアーティストは、「Nelly」と「Black Eyed Peas」。。。

「I Gotta Feeling ~♪ fu~uho~♪」


今日も、すでにルーティンになってきました外回り物件調査です。

今までにない距離を歩いた達成感!(本筋の物件の成果はゼロでしたが・・・苦笑)

それでも、しばらく歩いていなかった白金や三田あたりは、街並みが全く変わりましたね。。。

タワーマンションがニュキニョキと建っていました。

かなり、ハイパーシロガネーゼって感じです・・・(笑


さて、恒例の?(笑)・・・「PRESIDENT」

「ザ・リッツカールトン東京」の記事に目が惹かれ・・・

ご存知の方も多いと思いますが、ホスピタリティー、サービスでアジア部門No2で、実質日本国内No1の超高級ホテルです!



「なぜなのか?」



そこには、常識では考えられないことを、当たり前のように従業員がひとりひとりが業務を遂行しているのです。

その内容とは、「お客様にワオ(Wow)させよ」。


それには、従業員への大幅な権限委譲があり、すべて「自分で考え、自分で行動せよ」という。

記事では、例として夜中の1時にお客様がプールに入りたいといえば、上司の許可を取らずに、プールを開けるというのです。

つまり、お客様が喜ぶことであれば、上司の許可は不要!ってことですね。

一瞬考えてしまいそうなことですが、リッツでは「プールを開けなかった場合のリスクに比べれば、プールの扉を開ける方がリスクが遥かに小さい」というのです。「上司に聞いてみます」ということに何の意味も持たないと・・・。


彼らは、「私たちに求められているのはサプライズのお手伝い・・・」だと。

ありきたりやマニュアル通りのサービスではなく、とことんお客様の要望、喜んでもらうことこそが、本当のサービス。


さらに驚愕なのは、徹底した顧客リサーチを行い、その情報を世界各国のリッツで共有するというのです。

それには、お客様とのコミュニケーションが重要で、何気ない会話から、色々な情報を汲取り、「相手が言ったことではなく、言わなかったことを考える」ということが、従業員ひとりひとりの肩にかかっているというのです。


僕はこの記事を読んでいて、日本の組織はいかに窮屈かと・・・。


報告・連絡・相談(ホウレンソウ)という言葉がありますが、常に状況を報告し、上司の判断を仰ぎ、そして課題や問題に対して検証するというプロセスが、事業経営のスピードをいかに妨げているかと。

むろん、リスクは最小限に抑えるために、判断する責任者は情報収集が必要不可欠なことなのですが、あまりにもリスクや責任を考えすぎてしまっている感が否めないのです。


このことは、大企業での組織もそうですし、お役所や今の政治家(国会)でもそう思います。

こと政治に関しても、他党との根回し、官僚や省庁間の根回し、さらには大企業でも事業部にまたがるプロジェクトでは、稟議書の膨大な資料と承認印。。。

本当に生産性のない業務が多すぎる!!・・・と思ってしまいます。


リッツカールトンの企業理念が、働いている従業員も、自分の仕事にプライドを持ち、責任感が出て、筋肉質な人材が生まれ、強い企業体質に変わるのではないかと思います。

日本企業がもっとリッツのような企業理念を組み入れれば、もっと早くこのデフレ状況を脱していたかもと思うのは僕だけじゃないかと。。。


やっぱ、喜ばれるとか褒められるって・・・






究極のエクスタシーじゃないのではないでしょうか?






みなさん、どう思います?!・・・(笑














男のファッション

2010年11月24日 水曜日

「どこで買ったの?」


「渋谷の丸井。TAKEO KIKUCHIだよ…」


「おまえ、この前コムサで買ったじゃん!」


「メンノン読んでたら、カッコよくて・・・」

 

時は1990年。 バブル経済真っ只中。。。

男の子向けのファッションアイテム雑誌「MEN’S nonno」や「POPEYE」が、僕らの必須アイテムで、今や目にしないダブルのスーツなどが、流行っていました・・(笑

色も、こげ茶はまだ大人しいほうで、紫や水色、オレンジなどもあったり、今考えると恐ろしいスタイルでしたね。

当時のモデルは、「阿部ちゃん」こと阿部 寛さんと風間トオルさんが圧倒的な人気がありました。

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そして、現在。

40代になると、やっぱり趣味嗜好が変わってきますし、若い時のような派手さで勝負なんていうのは時代もありますのでね。

そこで、たま~に行っているジムで、ランニングマシーンでジョギングしながら読んでいるのが・・・


こちら・・・↓


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それと、ほんとにたま~に買ってるのが・・・


これ・・・↓



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どちらも、30~40代をターゲットにした雑誌で、時計や靴、鞄などのアイテムにとどまらず、KID’Sとも合わせられる洋服などもあり、

「おしゃれなカッコいいパパ」みたいな、見せ方をしているんですね。


大人のジャケットや軍パンとの着こなし方、靴のチョイスや小物のアイテムまで。

さらに、購買層を意識してか、経済関連や投資、起業成功者などの記事もあったり、まさにど真ん中な内容がどっさり。。。

ジョギングやめてウォーキングに切り替え、じっくり読んじゃったりしちゃいますね・・・(笑


ま~、やっぱり歳とると、色々なところをケアしていかなきゃいけないのですが、

お腹がポッコリで、脂ギッシュで、くたびれたスーツを着ているようにはなりたくないので、いくつになってもおしゃれに気を遣いたいですね。

もちろん、先日のブログでも取り上げた『大人ガール』もとい、『大人ボーイ』として、ブランドものを身につける一方、インナーはユニクロやGAPも着ちゃいますけどね・・・(笑


ちなみに、いまでも・・・


bbbl 大好きです!!











就職氷河期

2010年11月23日 火曜日

こんにちは。

昨日は、代々木上原下車、渋谷文化村通りから公園通りへ、そこから表参道、青山一丁目、乃木坂、赤坂、赤坂見附、溜池山王、六本木交差点、芋洗坂を下り、テレ朝の六本木ヒルズ、そして乃木坂へ・・・


無題


おそらく20kmぐらいは歩いているのじゃないか?・・・と思うぐらい、ヘロヘロになりました。途中雨が降ったり、止んだり。。。

よさそうな物件があれば、公園に寄ったり、カフェに寄ったりでPCで情報を検索し収集します。

これぞ、アナログとデジタルの融合です・・・(笑


さて、ニュースでも取り上げられている『就職氷河期以下の内定率・・・』

昨今の経済状況や、採用人事もグローバル化という企業側の状況もあり、一方で『大手企業志向』の学生側の想いもわかります・・・・・が・・・・




「ホントにそんなんでいいのか~??」って思っちゃいますね。。。





だって、やりたい仕事よりも、大手企業というブランドを取るわけでしょ?

恐らく、安定志向という想いなのでしょうが、安定??

もう、上場企業だって、金融機関だって潰れる時代だし、何をもって安定なのでしょうか?

公務員だってクビ切られるし、あの日本航空だって破たんしたのに。。。


僕なんか・・・



“都立の田舎の高卒ですよ!!”




家が貧乏だったこともあって、大学に行きたくても行けない状況でしたけど・・・

21歳で、この業界に入ったんですが、それこそ最初は「街の不動産屋さん」的なところで、一生懸命やって、とにかく仕事が楽しくてしょうがなかったんですね。もう天職だと思うくらい・・・(笑

それに、僕は周りの人に恵まれまして、一番最初にイロハを教わった先輩が、今や木〇工〇店グループの社長さんです・・(尊敬!

そこから、徐々にスキルを磨いて、東証一部上場の企業に転職し、さらにピカピカにスキルを磨いて、そのキャリアを武器に外資系に転職。。。

唯一、高卒は僕だけでしたけど・・・(苦笑



結局、何がやりたいかより、何が何でも大企業に就職なんて、ナンセンスで、結局2、3年で辞めちゃう若者が多いんですよ。

打たれ弱いっていうか、自分の考えがないというか。。



そういう人間は、〇〇大学卒とか、何とか物産の誰々ですとか、会社の看板や肩書がないと自分を表現できない人間ばかりが多くなるんですよね。

すごく残念。。。


もっと、やりたい事を見つけて、その目標に向かって、がんばってほしいものです。。。

日本の9割以上が、中小零細企業ですが、すごい技術を持っている会社や、働きやすい会社なんていっぱいありますよ。

それか、いっそ海外に出てみるのも、いいと思います。

絶対に、必要とされる時代ですからね~~~





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「ファイトォ~~~っ!! いっぱぁ~~~~つッ!!」








今日も。。。

2010年11月22日 月曜日

みなさま、こんにちは。

今日も朝から、情報収集のため、外回りと物件視察で動き回っております。


いま、外苑前近辺のベンチにて更新しております。(リアルタイムです・・笑)


そして、これから乃木坂、赤坂、溜池周辺から、品川方面へと行こうかと思います。


お近くにいらっしゃる方、ご連絡ください!・・(笑


時間がないので、すいません、今日はこれにて失礼します!!


あと41日…!!

2010年11月20日 土曜日

みんさん、こんにちは。

さぁ~、今年も残すところ41日です。

実際、業務的には、ほぼ一カ月ぐらいでしょうか。残りは年末のあいさつで、恒例の紙袋に来年のカレンダーを詰めて持ち歩く営業マンの姿が

多くなるのでしょうね。

事実、僕も昔はそうでしたからね~


さて、今日もというか連日、歩き回って情報収集に走り回っています。

本日のターゲットにした街は、乃木坂から西麻布、六本木から麻布十番周辺。


途中、電池が切れるんじゃないかと思うほど、電話が来たりかけたり。。。

情報収集のため、色々な業者様とお話しますと、逆に「こういう物件を探しています」・・・と、ご依頼いただいたり。

こういうことって、すごく重要ですよね~


デスクにいても、なぁ~にも変化がなく、パソコンと向き合うばかりで。

もともと、ジッとしていられない性格でもあるし、街を歩いていると様々な情報が入ってきますので、疲れますが楽しいです。


「あれ、ここにビルあったのにな~」とか、

「ここのテナントさん出ちゃったんだぁ~」とか、

逆に・・・

「おっ、でっけえビル建ったなぁ~」とかですね。。。


また、街の雰囲気や人々の歩く速度、表情見ていても、肌で感じる部分もあるんです。

ただ、ほんの5、6年前とは、全く違う雰囲気を感じます。


やっぱり、銀座もそうでしたが、テナントビルの『虫食い状態』で、ビルの看板見ていても、社名や店舗名がないビルが、結構多くみられます。

麻布十番でも、昔では見られなかった1Fの店舗部分が空いているビルもあり、しみじみ「不景気なんだな~」と感じます。


前職では、リテールリーシングもやっていましたから、本当に積極的に出店戦略を打ち出す企業は激減し、

むしろ、既存店の縮小や再構築する企業がほとんどでしたから・・・。

一方、新しい業態店舗の開拓は、店主や社長を口説く時間がかかりますし、ショッピングセンターやモールに出店提案しても、


「こんな、虫食い状態な空フローに、うちが出店してもお客さんを呼べるだけの力なんかないよ、ダメダメ!!」・・・てな感じですね・・・(苦笑


いい年を迎えたいですね。。。









銀座の街

2010年11月19日 金曜日

ちょっと体調を崩しまして、更新おくれました。。。


本日は、渋谷から表参道を経由して外苑前まで歩き回り(物件情報収集です!)、銀座線で新橋、銀座と回ってきました。

やっぱり、銀座はテンション上がりますね~


もう、クリスマス雰囲気いっぱいで、かなり写メを撮っている女の子や外国人を目にしました。。。

松屋や三越の出入り口もにぎやかで、クリスマス商戦真っ最中ってとこですね。


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前職では、関西出張が結構あったので、大阪や京都、神戸あたりに行く機会が多かったのですが、

やっぱり、東京ってすごいところだな~って感じますね。

関西方面でも、中心的な街はあるのですが、東京都心部のように、どこに行っても賑やかですよね。

日本で一番土地が高いのが毎年恒例の『銀座』ですからね。



ただ、裏通りに行くと飲み屋さんがいっぱいあるビル群があるのですが、やっぱりバブル崩壊以降、景気の影響も色濃く残っており、

空きテナントが多いのも見受けられるのですが、銀座のプライドなのでしょう、空きテナントがあっても、看板の照明を点けているビルがほとんどで、通りの明るさは変わらないのです。


されど銀座なのでしょう。。。


僕の友人も長年、クラブのママさんをやっているのですが、やっぱり厳しい状況は変わりがないみたいです。



今日、株価も約半年ぶりに1万円を回復したのですが、まだまだ・・・





不動産投資のお客様

2010年11月17日 水曜日

みなさん、こんにちは。。。

ブログを始めて、日に日に読者様が増えてきて、より一層がんばって書いていこうと思います!

今月11月15日現在のブログネタで、たくさんの方々が読んでいただいたタイトルが・・・


第1位 『明日のご飯と、400年先の安全?!』

http://www.dolce-am.com/blog/477.html


第2位 『中国インフレ そして・・・』

http://www.dolce-am.com/blog/493.html


第3位 『日経トレンディ』

http://www.dolce-am.com/blog/482.html


・・・でした。


社会ネタやトレンドに関するお題目に、ご興味頂いた方が多かったようです。

他社様の不動産会社のブログを、見たりしているのですが、なんとなく「面白くないな~」って思いまして、

なるべく、日々あったことや、時事ネタを自分なりの言葉で、面白おかしく書いていこうと思っているのですが、

たま~に、おふざけ過ぎていることもあるのですが、そこはご愛嬌ということで、お許しください!!(笑


さて、最近当社にも、1棟マンションやビル、商業施設などの投資希望の企業様のオーダーが多くなってきています。

一方、先日も不動産ファンド系の方々とランチや飲みの席でも、にわかに海外の機関投資家(金融機関や年金基金など)が、

欧米や中東の金融危機、中国の不動産バブルのリスクと、日本の不動産の底値と見て、投資を検討しているとの情報も

あちこちで聞こえ始めました。

国内の個人投資家も、株や為替の変動リスクに嫌気がさして、現物不動産の投資家も増えているとも聞きました。


以前から、知人の中国人経営者からお話があった中国企業もいよいよ、来月の初旬に来日が決まったとの報告を受けましたので、

初めての日本投資で、失敗をしてほしくないので、慎重な提案を行っていきたいと思っています。







若き大家さんとの集い in 恵比寿

2010年11月16日 火曜日

みなさま、こんにちは。

昨日は、前回に引き続き、個人投資家の方々との交流会で、恵比寿 『松玄』にて参加させていただきました。

当社の事業戦略である『戸建賃貸』について、ご興味があり、物件を物色されている段階とのことでした。


土地からご購入になりますと、当然、土地代もイニシャルコストとしてかかりますので、現在ご所有されている地主様よりは、投資利回りは低くなってきてしまいます。

もちろん、都心部になりますと、土地代も坪100万~200万円というコストがかかってきますので、尚更低下してきてしまうことが想定されます。


では、どのような地域や立地条件が望ましいのか?・・・という疑問が残ってきます。


これは、収益還元法ということから逆算して、土地値を割り出す方法が望ましいと考えます。


「その収益還元法ってなにっ?」ってことになりますが・・・


まず、想定賃料と駐車場相場を調べます。

その調べた相場賃料の年間収入から、利回りで割り戻した金額が投資額となってきます。


その投資額から、建築費を差し引いた金額が、土地の値段となり、その土地値がどの地域の相場か検証していきます。


例にあげますと・・・

【賃料】

延床面積 25坪(82㎡)で坪単価(相場)6000円=150000円/月

【駐車場】

1台あたり月極 20000円/月

【年間収入】

(150000+20000)×12か月=2040000円

【年間諸経費15%】 ※固定資産税、都市計画税、不動産管理費用、修繕費など

2040000×15%=306000円


【実質年間収入】

2040000円-306000円=1734000円


【総投資額  ※年利回り6%と想定】

1734000円÷6%=28900000円


【土地の価格】

延床面積25坪×@50万円(木造)=12500000円(建築費)


2890万円(投資額)-1250万円(建築費)=1640万円(土地代)になります。


2階建ての建築面積が25坪÷2で12.5坪

建ぺい率60%の地域であれば、敷地面積は・・・

12.5坪÷60%=20坪強です。


つまり20坪の土地を1640万円、坪当たり80万円ぐらいの地域になります。



結論とすると・・・


賃料相場がファミリータイプで@6000円で、土地代80万円の相場であるところであれば、利回り6%をターゲットにできると判断できるわけです。


注意:あくまでも参考例ですので、すべての物件が必ずしも対象になることはありません。

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