不動産ファンド

2011年2月28日 月曜日

ご無沙汰です・・・(苦笑;

ほんと、PCに向う時間がめっきり減って、自宅で何とか時間を作って更新しています。

最近は、情報収集⇒現場視察⇒検証⇒物件紹介・・・と、このサイクルの毎日で、情報が毎日入れ替わり立ち代わりで、終わり無き業務のスパイラルに

なってきています。


信託銀行や、大手不動産企業、アセットマネジメント会社などへ物件紹介を受けるために、新規で営業に行きますと、行く先々で・・・


『うちも物件探しているので、他に持っていかないで、うちに持ってきてよ!』


・・・とこんな風に、お話を頂くこと10社近く。。。どこも物件の購入依頼を受ける機会が多くなってきてます。


このようなお話を受ける背景を考えると、償還期間を迎えたファンドや、リーマンショック以降、マーケットが底値と見ているところが多く、また海外機関投資家のマネーが、日本を再検討している向きもあり、新規ファンドの組成との戦略に動きだした感じが見受けられます。

また、Jリートも決算期末でキャッシュフローの改善や、組み換えなどの動きから、ターゲットとするCapレートも高い目線を設定しているところが多いですね。

ところが、売主買主の価格ギャップも乖離があり、あゆみよりはやや時間を要するとみています。


市場に出回る案件は、すでに入手済みな場合が多く、アナログですが足しげく色々なところに顔を出して、情報収集しないと、

ホントに早いです。


これから、情報伝達スピードを速めないことには、競合他社に負けてばかりでは、商売あがったりですからね。。。

がんばります!!


いや~、ホントに物件がないっ!!   (涙;








年度末に向け・・・

2011年2月23日 水曜日

みなさま、こんにちは。

『最近のブログは面白くないよ~』・・・と友人からのメール。。。

別に毎日ウケを狙って、書いてるわけではないし、そんなに毎日面白いことなんかないですよ。

特に、もちろん毎日あくせく仕事をしているので・・・(笑

ここ何か月か、飲みに行く機会もめっきり減りましたし、たま~にあっても仕事仲間や取引先など、仕事がらみですからね。。


さて、ついこの間まで「あけおめ~っ!」なんて言ってたのに、もうそろそろ3月。。。

そうです!企業の大半は年度末決算期を迎えており、売上目標を達成するために最後の追い込みなんですね。

銀行マンの知人に聞いても、来月の目標はかなりハードルが高いとのこと。。。

不動産業界も、来月までに決済できる1棟もの案件もぽろぽろ出てきており、やはり売上高の確保というところでしょうか。。。


現在の日経平均も10570円前後でもみ合って、中々上昇する気配はないですね。

あまりいいニュースもありませんし、一連の中東地域のデモ問題が、まだまだ事態の収束に向う気配もないですし、

こと国内に目を向けても、あいかわらず政治屋さん達の茶番劇ばかり。。。

先日、経団連だったか「政治家は税金泥棒」とか言ってましたね・・・(笑


これ、ほんと予算関連法案が成立しなかったら、どうなるんでしょうね。

社会サービスがストップし、公共事業も頓挫、各手当なんかも支給時期が大幅に遅れて、経済にも大打撃になるのは間違いなさそうです。


リーダーシップのある石原都知事にでも総理大臣やってもらった方がまだましかも。。。(苦笑

問題発言、多そうだけど。

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お~っと・・・

2011年2月22日 火曜日

ずいぶん、更新できなくてすいません。

最近の動きとしては、色々な方からお客様をご紹介いただいたり、

営業努力?・・で、新規法人の開拓が徐々に増えてきており、様々な情報を頂き、本当に感謝してます!!


大手不動産や大手金融グループなど、新たなファンド組成の動きが活発化してきており、

こちらも、色々な情報を頂きます。

なんせ、不動産業界は情報が命ですから。。。

パソコンで得る情報もありますが、もうネットで出ている情報は、すでに大手業者はキャッチしており、

やはり、足で稼ぐ情報が新鮮で、確実ですね。


さて、戸建賃貸の方も、かなり興味を持って質問される業者さんや個人資産家の方から多くなりました。

ところが、実際に土地活用の事業計画をシュミレーションを行うと、どうしてもマンション計画の収益ボリュームに目が移りがちで、

戸建賃貸の事業がどうして、良いのか・・・まだまだ都心部で理解を得られるオーナーは少ないですね。


この事業は、将来性、希少性と住みやすさ、競争力を理解していただかないと、単純に机上の数値で判断されると、金額のボリュームが違いますから

致し方ないとは思うのですが、その数値の根拠は入居稼働率が恒久的に高い数字が維持できるものと考えてしますからです。

今や、少子高齢化は重要な問題ですし、過去20年における経済状況の低迷で、人の流動性が鈍く、春先のワンルーム市場も、地方から都心部の

大学に入学する学生も年々少なくなってきています。

一方、本業とするマンションデベロッパーはまだ、ワンルームマンションを建て続けますから、需給バランスが崩壊しつつある状況と言えます。


だいたい、ここまでデータと根拠ある説明を行うと理解していただく方々もいらっしゃるのですが、まだまだ目先のお金に目が行っちゃうのは、

しかたがないのでしょうかね~。。。












感動した、ある日…

2011年2月18日 金曜日

みなさま、こんにちは。

今日、ワールドビジネスサテライトを見ていると、どの産業も業績回復をしてきているというニュースや、日経平均株価ももうすぐ11000円に届くか、どうかというところまで来ましたね。

アメリカや新興国の景気も緩やかに回復基調になっているのが要因との分析も。。。

ただ、エジプトをはじめとしたアフリカ、中東諸国の問題も、まだまだ解決、沈静化になるにはもう少し、時間がかかりそう。。

一時期、原油価格の高騰や、投機的なお金が小麦市場にも流れたりで、価格の高騰を招いており、原材料費の高騰で物価の押し上げもあって、

消費動向に注力ですね。


さて、先日いつものように物件調査として、麻布十番のジョナサンで、ひとり遅めのランチをしながら、メールチェックをしていたところ、

隣の席に、社長と思われる人物と、若い現場責任者の会話が聞こえてきました。

およそ、商談についての交渉内容や戦略的な指示を社長が現場責任者に行っており、かなり具体的な指示をしていました。

どういう業界なのかわかりませんが、この社長さん、すごい『アツイ社長』って感じでした。


会話の途中、責任者の携帯がなって、何やら会社からの連絡のようで、ひと通り話終わったあと、

この社長さんが・・・


「ちょっと変わって・・・」と、携帯を取り、


「おぉ~〇〇か、今日は会社に戻らないから、会社任せるからきちんと責任もってやってな! それと××いるか?」


「お~、おつかれさん、××か?大丈夫かお前?!なんかあったらすぐ俺に電話よこせよ、はいご苦労さん!! あっ、△△いるか?」


「△△か? なんか、行き詰ってないか?ダメそうになる前に俺に相談しろよ、なっ?! ダメになってからじゃ遅いからな!」



・・・と、その後、2、3人と次々に社員にねぎらいの言葉と、励ましの言葉をかけてました。。。




僕は、この社長さんと電話で話した社員さんたちの様子が、簡単に想像できました。


「この社長さん、すげぇ~!!」・・・と、PCをいじりならひそかに感動していました。


社員さんたちも、こんなに社長から気に掛けられたら、モチベーションもあがるし、やる気も出て、結果的に社内の雰囲気がポジティブなベクトルに向いているんだろな~と思いました。



やっぱり、いくつになっても 褒められたり、気に掛けられたりすると嬉しいじゃないですか~


僕も、色々な経営者や上司に仕えてきましたが、やっぱふんづり返って、えばり散らす、自慢話する人って、見透かされちゃいますからね、人間的に。

そうなったら、もう組織は完全に機能しなくなるのは必然です。


いや~、ホント感動した日を過ごせました~~~


おわり・・・

















Actually…

2011年2月16日 水曜日

【住宅新報より】

分譲マンション主力企業の復調も目立ってきた。住宅取得資金贈与の非課税枠の拡大など政府のテコ入れ策の効果も出て、それが業績に表れた格好だ。中古住宅流通大手も収益が続伸。リーマンショックによる価格調整で、09年初頭からいち早く成約件数を伸ばした中古住宅市場。当初は取引件数だけが目立ったが、堅調さの持続で収益の増加につながってきたようだ。

最近、このような記事が結構目にする機会が多くなってきました・・・が、本当はどうなんでしょうか?

だいたい、このあたりのデータって、大手何社っていう断りがあってのデータなので、やや統計値としては、疑問に思いますが。。。

マンションデベロッパーって、大手以外にも結構あるし、ゼネコンや中小の建設会社が分譲しているマンションもありますので、何とも言い難いなぁ~って。


とくに、ベイサイドにニョキニョキ建っているタワーマンション!

むろん、価格帯も億ションなんで、可処分所得もウン千万円の年収の客層でしょうが、ウン千万円も年収ある人って、日本人でも数パーセントしかいないし、そのすべての人たちがマンションを買っているとは思えないので、ちょっと懐疑的なんです。

業界の仲間からも、そんなに景気のいい話はちっとも出ませんがね。

中国人や台湾人の富裕層なんでしょうかね~~??


まぁ~、売行き好調という話題は好感をもてるので、素直に喜びましょう。。。(笑






二子玉川ライズ

2011年2月14日 月曜日

こんにちは。

最近、ブログ書き込み内容が、やや社会的時事や政治ものが多くなって来てしまっているのですが、

ニュースを見ていると、もう呆れ返ることが多すぎて、フラストレーションが溜まっちゃいます!


そして、そんな中、今日は田園都市線「池尻駅」から「二子玉川駅」まで、物件調査の為、

国道246号線をひたすら東へ。。

そして、最終地点の二子玉川駅へ。

数年前から、地元と東急グループで再開発事業を進めてきた「二子玉川ライズ」がいよいよ、約1か月後にオープンです!

今日、東急不動産の商業施設部へ電話して聞いたのですが、テナントはほぼ確定したとのことで、

プレスリリースを行ったので、以下のURLでテナント構成を確認してみてください。


東急不動産 リリース

http://www.tokyu-land.co.jp/news/2010/index_053.html



さすが東急さんというテナント誘致ですが、比較的あまり聞かないテナント名もあって、かなり注目ではないでしょうか。

ほぼアパレル、雑貨がMDとして組まれているのですが、高島屋を意識してか、どちらかというとカジュアル路線が中心と

見えます。


実は、僕も幼稚園に入園するまで、二子玉川に4年ほど住んでいたんです。

もちろん、もう住んでいた家はマンションになっていましたが、子供心ながら、高島屋の屋上にある10円?で動くパンダの乗り物や、

レストランで食べた、お子様ランチなど、うっすら覚えています。


そんな二子玉川もいつの日か、派手さはないものの『セレブの街』として、有名になり、

新たなファッションの街として、再デビューです。

かなり期待しているので、オープンしたら早速遊びに行きたいと思います。。。(笑


誇りを持って・・・

2011年2月13日 日曜日

最近思うことでしたが、今日本は閉塞感で元気がないですよね。。

これって、マスメディアの影響力大きいと思います。

何か、「悪い、悪い」って言ってれば、無難ですからね。

先日も書いたんですが、TVがワイドショー化してるし、毎日どのチャンネルも必ずって言っていいほど、芸人が出ています。

ニュースを見ても、芸能人がくっついただの、別れたとか、殺人事件とか・・・。

ネガティブなネタとゴシップ的なものばかりでうんざりします。

現場の人は、一生懸命やっているのでしょうが、質が昔と違って落ちましたね。


最近、ネットで見つけたんですが、かなり元気になりますし、誇りに思います。

(見ていて、涙しました。最近涙もろいんですが・・・苦笑)


【日の丸を守ってくれた外国人】

http://www.youtube.com/watch?v=iSdDWjbIPhU&NR=1

【日本の宿営地を守ろう】

http://www.youtube.com/watch?v=nx5-4O6r-8E&NR=1&feature=fvwp

【日本とトルコの歴史】

http://www.youtube.com/watch?v=O_iUJ_LEW7w&feature=related

【マンガール村の日の丸】

http://www.youtube.com/watch?v=BShZbqxba44&feature=related



まだまだ、日本も捨てたものじゃないです!!!

元気出していきましょう!!

風邪です。

2011年2月11日 金曜日

今日は、朝から雪が降っており、寒いですね~

一昨日から、体がだるく、やはり風邪をひいてしましました。


午前中は、某ファンドの売却案件を視察のため、お台場方面へ。。

ちかくに大江戸温泉があるものの、お客さんの姿はほとんどなく、道を歩く人もまばら。

建物は、デザイナー企画のもので、やや尖った感じのイメージでしたが・・・


『どこが??』って感じでしたね。


価格的には、あまり聞かない金額帯なので、どこへ持込みしようか思案中です。


夜には、税理士先生のご紹介で、個人投資家の方と打ち合わせ。

新規ラーメン店のご出店で、物件紹介依頼です。


ラーメンは僕も好きで、色々なところへ食べに行きましたが、

『だるまの目』とか、三宿にあった『まっち棒』、経堂の『百麺』、原宿『光麺』はよく行きましたね。


ただ、ラーメンも流行り廃りが激しい業界でもあるので、味はさることながら、出店地のマーケティングが、かなり重要になってくるのではないかと。

競合店しかり、客層、年代などターゲットをどこに置くか。


いずれにしても、物件を探してみます。。。




赤プリの跡地は?!

2011年2月8日 火曜日

こんにちは。

本日は午前中、大手不動産デベロッパーと打合せを行いました。

プレス発表はされていないので、詳細は申し上げられませんが、新しくファンドを2本組成するため、

またもや?(笑・・・物件情報の提供依頼がございました。

資産規模としては、数百億単位のようで、10数件ほど購入計画をされているみたいです。

しかし、前回同様 売物件がまだまだ需要に追い付かず、中々情報を集めるのが難しいところです。


さて、我々、バブル時代に育った年代では憧れだった通称「赤プリ」(赤坂プリンスホテル)の跡地を、西武グループの不動産会社である西武プロパティーズが、2棟の高層ビルの建設計画を発表しました。

都心5区を見ても、今後の大型オフィスの供給は拡大すると見られますが、景気が停滞する中、2、3年後の不動産マーケットがどのように変化するか、

見極めが難しい状況の中、テナント誘致合戦が一層厳しくなるのではないでしょうか。

街中を歩いていても、中小オフィスビルの募集看板が目立ちますし、空室を埋めるために賃料を下げざるを得ない状況が続けば、ビルそのものの資産価値も下落傾向が強くなります。


ipadのようなタブレッド型パソコンやスマートフォンが新しいマーケットを創出する状況で、コンテンツビジネスのIT業界は依然衰えは見えないものの、

オフィス面積の拡大は、業界の一部でしか見られず、限定的なものですので、100坪以上の大型フロアーを埋めるには、そうとう苦労するのではと

余計な心配をしてしまいますね。

西新宿の高層ビルも空室が目立ってきていますから、賃料下げのダンピング合戦が繰り広げられています。


さて、今後のマーケットはいかに・・・(続く・・・笑) 






最近のメディア

2011年2月7日 月曜日

最近、ニュースを見ていて感じていることがあるのですが・・・

あまりにも、無関心な報道の垂れ流し。。。


昨年の尖閣諸島問題、北朝鮮による砲撃事件、ロシア大統領の北方領土訪問、エジプトを始めとした中東問題・・・

そして、タイとカンボジアの交戦と世界では様々な問題が起きていて、TVニュースを見ていても、ネットでも短時間の報道、1、2行の掲示のみで、

さほど、関心を持たないような感覚を覚えます。


一方、どうでもいい「沢尻エリカが離婚か?」や、「大相撲の八百長問題」、または「小沢問題」など、国民生活や国益に関する内容とは、

ほど遠いものばかり。

唯一、名古屋の市長選、愛知県知事選など、興味のあるニュースもあるのですが。。。

とくに、名古屋市長選の結果は、今の国民感情を代弁している結果を反映していると思います。

政権交代時に、河村さんがやってきた随意契約による天下り外郭団体の排除、議員報酬の削減などの政策、定数削減など「無駄削減」を、

まさに民主党に期待したんですがね。。。(苦笑

民間のサラリーマン平均年収が、400万ちょとな時代なのに、議員報酬は2300万(名古屋市ですが)!!

まぁ~、必然な結果で、これって今後も全国的に起こり得る現象でしょうね。


個人的には、中国のバブル崩壊のカウントダウンが気になります。。。








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